Vitória é, em julho de 2026, a cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil, segundo o Índice FipeZap, com o valor de R$ 15.448 por metro quadrado.

A manchete gerou interpretações rápidas, muitas ligando o número a uma suposta inflação artificial dos preços por crédito fácil, cenário que merece verificação cuidadosa.

Nesta reportagem explicamos o que o índice mede, a estrutura do mercado local, os fundamentos econômicos e o real impacto da crise da Apex Partners no setor imobiliário.

Conforme informação divulgada pelo Índice FipeZap, calculado pela Fipe em parceria com o Grupo OLX, e dados do Sinduscon-ES, Banco Central, Secretaria do Tesouro Nacional e Findes.

O que o Índice FipeZap mede e o que ele não mede

O Índice FipeZap acompanha preços de anúncios de venda em 56 cidades, ou seja, os preços pedidos, não os preços efetivamente transacionados. Isso faz do FipeZap uma referência de intenção de venda, que deve ser lida com ressalvas, e não uma medida dos negócios fechados.

Em outras palavras, o Índice FipeZap revela a fotografia da oferta anunciada, não a movimentação contratada no mercado. Essa diferença explica parte da surpresa ao ver Vitória no topo do ranking.

Características territoriais e regulatórias que elevam preços

Vitória é uma ilha com 93 km² de território, cujo Plano Diretor Urbano é restritivo, limitando alturas e estabelecendo baixo coeficiente de aproveitamento do solo.

Além disso, Vitória não tem empreendimentos do Minha Casa Minha Vida no município, enquanto cidades vizinhas, como Serra, Vila Velha e Cariacica, acomodam esse segmento. Em grandes centros, habitação popular tende a puxar a média para baixo, contrapeso ausente em Vitória.

Fundamentos econômicos que sustentam a demanda

Os preços não nascem apenas da retórica, mas dos fundamentos, como disponibilidade de terrenos, renda, regulação e oferta. No caso capixaba, os dados mostram uma economia em expansão.

O estado foi, em maio de 2026, aquele com o maior crescimento econômico do Brasil, segundo o Índice de Atividade Econômica Regional do Banco Central, com alta de 4,4% no mês e 3,9% no acumulado de doze meses. A Secretaria do Tesouro Nacional renovou, pelo terceiro ano consecutivo, a Nota A+ ao Espírito Santo em Capacidade de Pagamento.

A avaliação registra dívida negativa de 52,48%, poupança corrente de 21,1% da Receita Corrente Líquida, a maior do país, e receita estadual que cresceu 23,5% no primeiro quadrimestre de 2026. Projetos em petróleo e gás somam R$ 38,4 bilhões até 2031, e mais R$ 20 bilhões pelo ES Mais+Gás até 2034, segundo o Anuário da Indústria do Petróleo e Gás da Findes.

Na indústria, a produção capixaba cresceu 20,2% no primeiro semestre de 2026, e o varejo ampliado avançou 7,1% em maio. Entre janeiro e maio, o estado abriu 26.011 postos formais de trabalho. Esses números indicam emprego, renda e demanda habitacional contínua.

Oferta em construção e velocidade de vendas

O 46º Censo do Sinduscon-ES registrou 19.469 unidades em produção, alta de 30,8% sobre o período anterior, e aponta que 75% dessas unidades já estão vendidas. A relação entre unidades em construção sobre estoque disponível é apresentada como saudável.

Uma queda moderada na velocidade de vendas, diante do significativo aumento de oferta, faz parte do ciclo imobiliário e não configura, por si só, mercado inflado por especulação.

Apex Partners, patrimônio de afetação e impacto nos preços

A crise da Apex Partners é séria e exige investigação, porém sua atuação costuma ser confundida com a de incorporadoras e construtoras. A Apex é uma plataforma de investimentos e estruturadora de crédito, não uma incorporadora ou construtora, e atua como investidora ou estruturadora de funding.

Os empreendimentos nos quais a Apex participa estão enquadrados em regime de patrimônio de afetação, mecanismo legal que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio das empresas. Isso reduz o risco de contágio direto entre a crise da plataforma e os ativos imobiliários concluídos.

Funding viabiliza oferta, mas não cria demanda. Assim, a presença ou crise de uma estruturadora financeira não explica por si só a formação dos preços praticados em Vitória.

Conclusão, distinção entre ativo imobiliário e ativo financeiro

Imóvel é um bem patrimonial, pensado para preservação, valorização e geração de renda por meio da locação, portanto, uma lógica de médio e longo prazos deve orientar decisões de compra e investimento.

Os preços em Vitória têm causas identificáveis, como a condição de ilha, o PDU restritivo, a ausência de empreendimentos populares no município e a economia estadual em expansão, fatores que existiam antes da manchete do Índice FipeZap e continuam depois dela, independentemente da situação da Apex.

Narrativas podem mudar rapidamente, fundamentos, não, e quem diferencia ruído de fato tende a decidir com mais clareza na compra e na venda de imóveis.