O mercado de fundos imobiliários enfrenta uma fase desafiadora após um trimestre de valorização, com o IFIX acumulando perdas mais expressivas nos últimos meses.

Em um intervalo de três a quatro meses, a baixa supera 5%, mobilizando investidores e analistas para entender os riscos que estão por trás das cotas.

Para quem busca explicações, a visão foi detalhada por Bernardo Sanches, criador do Canal Vai Pelos Fundos, durante o programa Liga de FIIs, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.

O quadro geral e os números que chamam atenção

O IFIX acumula queda de cerca de 3% no ano. Esse recuo, isoladamente, não seria expressivo, mas o desempenho dos últimos meses chama mais atenção, porque, em um intervalo de três a quatro meses, a baixa supera 5%.

Segundo Sanches, o movimento observado desde maio não pode ser explicado por um único fator, ele resulta da combinação entre o cenário macroeconômico e problemas específicos enfrentados por determinados fundos.

Entre as questões macro, destaca-se que a Selic permanece em 14%, o que mantém a renda fixa como forte concorrente para o investidor e pressiona a atratividade dos FIIs.

Três grupos de FIIs, comportamentos muito distintos

Na leitura do analista, olhar apenas para o IFIX esconde diferenças importantes entre os fundos, que podem ser agrupados em três blocos com comportamentos bem distintos.

O primeiro reúne os FIIs que estão próximos da estabilidade ou apresentam quedas semelhantes às observadas no índice. São fundos que, na avaliação de Sanches, não enfrentam problemas em seus fundamentos e acabam acompanhando de forma mais próxima o comportamento geral do mercado.

O segundo grupo é formado pelos fundos que sofreram quedas muito mais intensas, de 30%, 40%, 50% ou até 60%. Nesse caso, a desvalorização está diretamente relacionada a problemas de fundamentos. “São fundos que apresentam inadimplência, que tiveram demonstrações financeiras recusadas, fundos que estão ali recheados de default, crise de governança”, comenta o analista.

O terceiro grupo reúne fundos que acumulam perdas entre 15% a 30% no ano, mas que, diferentemente dos casos mais extremos, incluem veículos grandes e com uma quantidade relevante de cotistas.

Causas específicas dentro do terceiro grupo

Dentro desse terceiro bloco, Sanches identifica três situações distintas que ajudam a explicar a pressão sobre as cotas.

A primeira envolve fundos ligados ao desenvolvimento imobiliário, que enfrentam dificuldades diante do ambiente de juros elevados. Com o custo de capital ainda alto, o financiamento fica mais escasso e as vendas de empreendimentos podem ser prejudicadas, afetando os fundamentos dos fundos e, consequentemente, tanto os dividendos quanto a cotação das cotas.

A segunda situação envolve fundos que estão passando por processos de consolidação. Essas operações passaram a gerar maior desconfiança entre os investidores, especialmente porque deixaram de seguir necessariamente uma lógica de troca baseada apenas no valor patrimonial. O investidor passou a considerar outros fatores, como o prazo para conclusão da operação, a liquidez das cotas que serão recebidas, eventuais questões tributárias e a definição do preço médio.

A terceira situa fundos que, na visão do especialista, estão “testando a paciência do mercado”. Nesses casos, entram questões relacionadas à transparência, emissões consideradas muito grandes ou decisões da gestão que acabam gerando ruído entre os investidores.

Transparência, emissões e comunicação, determinantes para o preço

Sanches cita também estruturas de operações com subordinação, além de determinadas compras e vendas de ativos, como fatores que podem aumentar a desconfiança do mercado quando não são acompanhados de uma comunicação considerada suficiente.

Para o analista, a percepção dos investidores sobre a qualidade da comunicação passou a ter peso maior na precificação dos FIIs, e essa mudança de comportamento contribui para a maior volatilidade que se vê hoje no IFIX.

Investidores, portanto, precisam avaliar não apenas o cenário macro e a concorrência da renda fixa, mas também a qualidade dos fundamentos, a governança e a transparência das gestoras ao tomar decisões sobre fundos imobiliários.

Para entender com mais detalhe as colocações de Bernardo Sanches e ver a discussão completa, confira o episódio do Liga de FIIs, programa que vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.