O avanço do aluguel no Brasil abre espaço para **FIIs residenciais** e fundos de private equity, com operações como a compra da Brookfield pela Kinea ganhando atenção de investidores

O número de famílias em imóveis alugados cresce de forma consistente, pressionando políticas, oferta e estratégias de investimento no mercado imobiliário.

Investidores institucionais, inclusive gestores de private equity e plataformas de FIIs, passam a mirar projetos residenciais de média e alta renda, diante de uma demanda em expansão.

Essas movimentações ocorrem em um cenário de juros elevados e mudança de perfil de consumo por moradia, conforme informação divulgada pela Forbes, com dados da PNAD Contínua do IBGE.

Brasil chega a 18,9 milhões de domicílios alugados. Dados da PNAD Contínua do IBGE, divulgados entre 2025 e 2026, mostram que o número de domicílios alugados cresceu 54% entre 2016 e 2025, de 12,2 milhões para 18,9 milhões.

Crescimento do aluguel e impacto na oferta

O aumento do aluguel reflete restrições de acesso à casa própria, sobretudo para a classe média, que sente os efeitos dos juros altos nas prestações. Maristella Val Diniz, sócia e head de Relações com Investidores da GTIS Partners, avalia que os juros pressionam especialmente a classe média, sem renda compatível com as prestações de imóveis novos, esse público migra para o aluguel ou para unidades usadas.

Para gestores, isso torna mais relevante o desenvolvimento de projetos voltados à locação, especialmente na média e alta renda, onde a demanda e a disposição a pagar se mantêm mais resilientes.

Por que FIIs residenciais ainda têm participação pequena

Embora o aluguel cresça, os **FIIs residenciais** no Brasil seguem com participação limitada, concentrados em outros segmentos, como logística, shoppings e lajes corporativas.

Anita Scal, diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, diz que fundos residenciais de renda têm baixa liquidez e yields próximos de 9% ou 9,5%, menos competitivos diante de juros de 14%.

Nos Estados Unidos, os Real Estate Investment Trusts, os REITs norte-americanos, residenciais representam cerca de 14% a 15% dos Equity REITs e somam um mercado estimado entre US$ 650 bilhões e US$ 700 bilhões, o que mostra o espaço para crescimento local caso condições de juros mudem.

Private equity e a operação Kinea-Brookfield

O private equity já desenvolveu milhares de unidades no Brasil e hoje tem presença maior que a dos FIIs residenciais. A GTIS Partners, por exemplo, desenvolveu aproximadamente 15 mil unidades residenciais em 30 projetos em duas décadas de atuação.

Uma das maiores operações recentes reúne 22 projetos residenciais da Brookfield na iniciativa Kinea Plataforma Residencial, KNPL11. O fundo terá R$ 1,9 bilhão em cotas sêniores e R$ 800 milhões em cotas subordinadas, com imóveis entregues até o fim do primeiro semestre de 2027.

O portfólio soma 4,5 mil unidades e ocupação de 93%, com quinze projetos já operando, quatro no início da operação e três em desenvolvimento, com entrega prevista até meados de 2027. Cerca de 70% dos projetos ficam em São Paulo, os demais estão no Rio de Janeiro, em Porto Alegre, Campinas e Contagem.

A rentabilidade esperada é de IPCA mais 8,75%, com possibilidade de chegar a IPCA mais 9,75%, conforme a velocidade de vendas, e Brookfield e Kinea continuarão na cogestão dos imóveis.

O que pode acelerar a entrada de capital institucional

Para que FIIs residenciais e novos fundos de private equity ampliem participação, gestores apontam para a necessidade de um ciclo de juros menores, associado à solução de problemas fiscais que reduzam o custo de capital.

Enquanto isso, a combinação de mais domicílios alugados, escala de projetos e operações estruturadas como a da Kinea pode atrair investidores qualificados, ampliar liquidez e tornar os FIIs residenciais mais competitivos frente a alternativas de renda fixa.