CPSH11 amplia portfólio para a região Norte com a compra de 5% do Amazonas Shopping por R$ 51,8 milhões, operação foi paga a vista e inclui frações da primeira e segunda fases do empreendimento

O fundo imobiliário CPSH11 concluiu a aquisição de uma participação de 5% no Amazonas Shopping, em Manaus, por R$ 51,8 milhões, operação paga a vista com recursos próprios do fundo.

A compra envolve participações imobiliárias na primeira e na segunda fases do empreendimento, e amplia a presença geográfica do portfólio do fundo na região Norte.

Os detalhes financeiros e operacionais da transação foram divulgados pela gestora, com impacto projetado na distribuição do NOI do portfólio, conforme informação divulgada pela Capitânia.

Detalhes da aquisição e alocação dos valores

A operação foi distribuída entre as duas fases do Amazonas Shopping, sendo que do desembolso total, R$ 31,43 milhões correspondem à participação em frações ideais de 148 unidades autônomas da primeira fase, incluindo uma loja âncora e 147 lojas satélites.

Outros R$ 20,39 milhões foram destinados à segunda fase e incluem direitos relacionados ao estacionamento do shopping, dentro do total de R$ 51,8 milhões. A aquisição foi realizada a uma taxa de capitalização, ou cap rate, de 9,19% ao ano, calculada sobre o NOI dos últimos 12 meses.

O Amazonas Shopping foi inaugurado em 1991, possui 215 lojas e 37.507 metros quadrados de área bruta locável, ABL. A participação adquirida pelo CPSH11 equivale a uma ABL própria de aproximadamente 1.875 metros quadrados, e o empreendimento tinha ocupação de 96,4%.

Impacto na carteira e participação no NOI

Com a conclusão da operação, o fundo passou a ter direito aos resultados provenientes da exploração econômica das participações adquiridas, e também passou a responder proporcionalmente por investimentos, despesas, custos e encargos relacionados aos ativos.

Antes da transação, o Midway Mall representava 25,2% do NOI próprio dos últimos 12 meses do CPSH11, seguido pelo Shopping Parque Dom Pedro com 19,1% e pelo Iguatemi Alphaville com 16,3%. Após a entrada do Amazonas Shopping, essas participações projetadas passam para 23,7%, 18% e 15,3%, respectivamente.

O novo ativo deve responder por 5,7% do NOI próprio da carteira, segundo a apresentação divulgada pelo fundo, alterando a distribuição do resultado operacional do portfólio.

Efeito nos dividendos e próximos passos

A administradora e a gestora informaram que ainda não é possível estimar de maneira confiável o impacto da aquisição sobre os rendimentos ou sobre o resultado por cota do FII, devido à dependência de variáveis operacionais e comerciais do Amazonas Shopping.

Segundo o comunicado, a geração futura de caixa dependerá de fatores como vendas dos lojistas, nível de ocupação, renegociações de contratos e outras variáveis, por isso o fundo decidiu não apresentar uma projeção para os dividendos decorrentes da operação.

O CPSH11 vinha distribuindo R$ 0,11 por cota mensalmente. No relatório referente a junho, o fundo informava patrimônio líquido de R$ 1,426 bilhão, 123,16 milhões de cotas e 38.251 cotistas. A cota encerrou aquele mês em R$ 9,97, diante de um valor patrimonial de R$ 11,58 por cota, equivalente a uma relação preço sobre valor patrimonial, P/VP, de 0,86.

Com a inclusão do Amazonas Shopping na carteira, o CPSH11 aumenta a diversificação regional de seus ativos, entretanto o efeito efetivo sobre resultado e dividendos dependerá do desempenho operacional do empreendimento após sua integração ao fundo.