O movimento de alta seguido por correção no mercado de fundos imobiliários criou janelas de entrada para investidores com horizonte além da volatilidade de curto prazo.

Com a mudança nas expectativas para a Selic, cotas de diversos fundos, especialmente os de tijolo, passaram a negociar com descontos relevantes frente ao patrimônio, enquanto ativos físicos mostram fundamentos mais firmes.

As análises e declarações do mercado foram compiladas a partir de informações divulgadas pelo InfoMoney.

Por que a queda do IFIX abre oportunidade

Segundo André Freitas, CEO da Hedge, a reviravolta começou quando o mercado recuou na premissa de cortes rápidos da Selic, diante de choques que afetaram inflação e juros. Em suas palavras, “Fundos imobiliários normalmente têm uma correlação bastante alta com a variação dos juros, e essa correlação é inversa. Então, juros que caem significam fundos imobiliários que sobem. Esse foi o contexto do primeiro trimestre, que foi se desfazendo na medida em que se percebeu que os eventos geopolíticos poderiam ter efeitos mais persistentes sobre inflação e juros”, conforme InfoMoney.

Com a reprecificação das expectativas, preços das cotas caíram, criando descontos importantes e elevando o rendimento implícito para quem entra agora no mercado secundário.

Descontos e dividend yield, a conta que atrai investidores

Freitas destaca que hoje há fundos imobiliários, principalmente de tijolo, negociando com desconto sobre o valor patrimonial “bastante grande. Alguns negociando com desconto de 30% a 40%”. Além disso, ele cita um dividend yield embutido “ao redor de 11,5%, 12%” em produtos com histórico de performance positivo, o que torna a combinação de renda e potencial de ganho de capital atraente.

O executivo ressalta que a oportunidade não é só o rendimento corrente, mas também a possibilidade de reprecificação das cotas se as expectativas sobre a taxa de juros mudarem nos próximos anos.

Desconexão entre mercado primário e Bolsa

Outro ponto destacado por Freitas é a diferença significativa entre preços transacionados fora da Bolsa e os implícitos em fundos listados. No segmento de escritórios, ele cita negócios entre R$ 38 mil e R$ 42 mil por metro quadrado, enquanto imóveis semelhantes dentro de fundos podem equivaler a R$ 25 mil a R$ 28 mil por metro quadrado.

Essa desconexão, segundo o CEO da Hedge, mostra que aplicando o desconto atual sobre o valor patrimonial, o investidor pode comprar ativos num nível de desconto muito grande, se comparado ao mercado físico.

Estrategias da Hedge e visão sobre política econômica

A Hedge tem buscado diversificar, tanto no exterior quanto no mercado doméstico. A gestora já possui um FIP voltado a um edifício corporativo em Miami e avalia outras oportunidades internacionais. No Brasil, a casa quer reforçar renda fixa, com fundos de CRI, e dar atenção ao HGBS, seu principal fundo, que completou 20 anos. Freitas comentou que a gestora adquiriu participação adicional em um shopping em Araraquara, interior de São Paulo, indo para 100% desse ativo, visando fortalecer o portfólio do HGBS.

Sobre o cenário macro, Freitas defende que a trajetória dos juros depende também da política fiscal do próximo governo, e sugere rever a meta de inflação atual. Em suas palavras, “Trabalhar com meta de inflação de 3% no Brasil é uma temeridade. Em 27 anos do programa de metas de inflação, nós tivemos apenas um ano com a inflação abaixo de 3%. Agora, quando o Conselho Monetário Nacional estabelece essa meta e passa para o Banco Central, o Banco Central, com o objetivo de atingir a meta, sobe os juros”, conforme InfoMoney.

Ele avalia que uma eventual elevação da meta poderia permitir redução mais rápida da Selic, mas apenas se acompanhada de ajuste fiscal crível, capaz de convencer o mercado sobre a trajetória da dívida.

Em síntese, para quem busca exposição a fundos imobiliários, a visão da Hedge aponta que o atual momento do IFIX oferece pontos de entrada com descontos relevantes, dividend yields superiores a 11%, e potencial de reprecificação caso as expectativas de juros se ajustem ao longo dos próximos anos, conforme compilado pelo InfoMoney.