O fundo TRXF11 passou por uma rápida transformação na carteira, com aquisições e uma oferta de grande porte que ampliou o escrutínio dos investidores.

A cota acumula queda de 20% em 12 meses e encerrou o último pregão em R$ 71,80, enquanto em agosto a perda somou 19,6%.

Em resposta a dúvidas sobre dívida e patrimônio, a gestão destacou planos para reduzir a alavancagem e transformar a reciclagem de ativos em rotina, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.

Por que a cota caiu 20% e qual o papel da oferta

A queda da cota não ocorreu isoladamente, foi acompanhada pela oferta anunciada pelo fundo, que prevê captar inicialmente cerca de R$ 5 bilhões, podendo chegar a até R$ 10 bilhões, com preço de subscrição fixado em R$ 94,39 por cota. Esse movimento reforçou a atenção do mercado sobre o valor atribuído aos ativos e a diluição potencial para cotistas.

Para Luiz Augusto Amaral, sócio fundador e CEO da TRX, parte da reação poderia ter sido melhor comunicada antes da operação. Ele afirmou, durante o TRX Day, que “A vida é um aprendizado contínuo. A gente tem que ter a humildade de olhar uma situação e reconhecer que a gente não conseguiu olhar sobre todos os prismas. De fato, potencialmente, teria sido mais adequado fazer uma reavaliação patrimonial extraordinária [antes da emissão]“.

Amaral acrescentou que a decisão foi influenciada pela regulamentação, que não exige reavaliação fora da janela anual, mas que a experiência levará a mudanças em emissões futuras, “Acho que é uma aprendizagem que a gente leva para futuros movimentos, essa reavaliação, potencialmente essa reavaliação extraordinária“.

Dívida, estrutura financeira e plano de alongamento

A gestora explicou que parte da dívida está indexada ao CDI e corresponde a empréstimos de curto prazo contratados, em muitos casos, no período de obras. Esses financiamentos tendem a ter custo mais elevado, porque o risco do projeto ainda é maior.

Segundo a gestão, a estratégia é substituir obrigações de curto prazo por financiamentos de prazo mais longo, indexados ao IPCA, reduzindo custo e perfil de risco. Como descreveu Amaral, “Durante o período de obra, eu tomo uma dívida um pouquinho mais cara, mas, quando o imóvel está pronto, eu tomo uma dívida de longo prazo mais barata e atrelada a IPCA“.

A alavancagem do TRXF11 está próxima de 31%, nível que a administração considera administrável, mas que será reduzido para uma faixa entre 20% e 25%. “Alavancagem de 30% não é uma alavancagem problemática“, afirmou Amaral, ao mesmo tempo em que reconheceu que a percepção dos investidores também pesa, “Não é só uma questão da dívida trazer risco ou não, é a percepção que ela traz“.

Reciclagem de ativos, varejo e vendas estratégicas

A TRX pretende transformar a reciclagem do portfólio em processo recorrente, privilegiando a venda de ativos menores e de varejo, que tendem a ter uma base maior de compradores. A ideia é captar recursos com vendas para reduzir alavancagem e buscar ganhos de capital.

Amaral reforçou que a equipe não atua apenas na aquisição, “Temos um time na TRX dedicado a vender ativo, não só comprar“, e que propostas atrativas podem levar até à venda de imóveis considerados troféus, dependendo da avaliação estratégica.

A lógica da gestora é separar ativos estratégicos, que oferecem previsibilidade de renda, de posições táticas, que podem ser vendidas e realocadas. “O que determina o retorno final são as variáveis: quanto eu vou vender, quanto eu vou alavancar e quanto tempo eu vou carregar o ativo“, explicou o CEO.

Impacto nas negociações, percepção de mercado e conselho ao investidor

Especialistas do mercado avaliam que a forte oscilação das cotas pode tornar vendedores mais cautelosos em aceitar cotas como pagamento, levando a exigências de desconto, mecanismos de proteção ou preferência por pagamento em dinheiro. Um player ouvido pelo InfoMoney destacou que, se o vendedor recebeu cotas quando o fundo valia mais, ele pode ficar com um ativo que vale menos no momento seguinte, afetando futuras transações.

Para investidores pessoa física que acumularam perda em torno de 10% ou mais, a gestão pede distinção entre preço de mercado e valor dos ativos, e defende avaliação no longo prazo. Amaral afirmou que “O preço hoje pode estar esse, por fatores totalmente alheios ao nosso controle. O valor está lá, crescente” e que “fundo imobiliário é um investimento de longo prazo, oscilações de curto prazo são oportunidades“.

O caminho traçado pela TRX inclui alongar dívidas, vender ativos, diversificar a carteira e melhorar comunicação com cotistas, medidas que a gestão acredita serem suficientes para reduzir a alavancagem e recuperar confiança do mercado no TRXF11.