Novas locações de galpões logísticos em Seropédica, São Bernardo e Resende reduzem vacância consolidada dos fundos, ampliam receitas estimadas e reforçam demanda por ativos last mile

O mercado de galpões logísticos segue aquecido, com anúncios recentes que reduziram significativamente a vacância em portfólios relevantes.

Contratos fechados por fundos de logística trazem inquilinos de peso e projeções de receita que ajudam a estabilizar os rendimentos aos cotistas.

Os movimentos reforçam a preferência por imóveis bem localizados, voltados ao e-commerce e à distribuição last mile.

conforme informação divulgada pelo XP Log (XPLG11) e pelo Bresco Logística (BRCO11)

Locações anunciadas e detalhes dos contratos

O XP Log (XPLG11) assinou contrato de locação com duas empresas do segmento logístico para ocupação dos módulos B1, B2 e B3 do condomínio Seropédica, no Rio de Janeiro.

O contrato contempla uma área bruta locável (ABL) de 13.118 m² e possui prazo de vigência de 60 meses, com início previsto para 15 de agosto de 2026, conforme comunicado do fundo.

Segundo a gestora, a receita acumulada estimada nos primeiros 24 meses de vigência do contrato corresponde a aproximadamente R$ 0,0528 por cota, e após esse período, a receita mensal recorrente é estimada em R$ 0,0041 por cota, desconsiderando os reajustes inflacionários previstos contratualmente.

Um dia depois, o XPLG11 anunciou a locação integral do ativo CL Imigrantes V, em São Bernardo do Campo, com 62.457 m² de ABL locados para uma empresa do segmento de e-commerce por 60 meses, com início em 1º de agosto de 2026.

Para esse contrato, a receita acumulada estimada para os primeiros 24 meses de contrato é de aproximadamente R$ 0,8605 por cota, e após esse período, a receita recorrente estimada passa para R$ 0,0413 por cota ao mês, antes da aplicação dos reajustes inflacionários previstos em contrato.

A gestora ressaltou que não haverá dupla remuneração entre essa locação e a Renda Mínima Garantida (RMG) anteriormente associada ao imóvel, uma vez que as receitas provenientes da locação substituirão os valores atualmente recebidos a título de garantia.

No caso do Bresco Logística (BRCO11), foi anunciada a locação integral do Bresco Resende para o Mercado Livre, abrangendo 25.488 m² de ABL, correspondentes a 100% da área locável do ativo, por prazo de cinco anos.

Pelos termos divulgados, eventuais rescisões antecipadas exigirão aviso prévio mínimo de cinco meses e pagamento de multa proporcional ao prazo remanescente do contrato.

Além disso, caso a desocupação ocorra nos primeiros 36 meses, o locatário deverá restituir integralmente os descontos concedidos, corrigidos pelo IPCA, conforme comunicado do fundo.

Impacto na vacância e nas receitas dos fundos

Com a ocupação dos dois ativos anunciados pelo XPLG11, a vacância física consolidada do portfólio passa de 8,8% para 3,9%, segundo a gestora.

No BRCO11, a efetivação da locação faz o ativo operar com vacância zero, enquanto a vacância física consolidada do fundo recua para apenas 1,6%.

Sobre receitas, o Bresco destaca que após o término do período inicial de descontos, a receita de locação deverá representar aproximadamente R$ 0,034 por cota ao mês, montante cerca de 25% superior ao gerado pelo contrato anterior do imóvel, o que eleva o potencial de rendimento do ativo.

Visão de mercado e implicações para galpões logísticos

Os anúncios são vistos de forma positiva para os fundos envolvidos, pois reduzem vacância e melhoram previsibilidade de caixa, fatores importantes para a atratividade dos fundos imobiliários de logística.

Além do efeito imediato na ocupação, os contratos apontam para uma demanda consistente por galpões logísticos, especialmente próximos a centros consumidores, em especial para operações de e-commerce e last mile.

Em resumo, as operações anunciadas por XPLG11 e BRCO11 reforçam a percepção de um ciclo favorável para ativos logísticos de qualidade, com impacto direto na redução de vacância e no aumento das receitas estimadas aos cotistas.