O setor de condomínios logísticos no Brasil atingiu uma vacância histórica baixa, mas perguntas sobre a concentração de grandes ocupantes persistem, sobretudo diante do avanço do e-commerce.

Um exercício sobre o que ocorreria se Mercado Livre, Amazon e Shopee reduzissem suas operações revela impactos relevantes sobre oferta, preços e decisões de investimento, com reflexos diferentes por classe de empreendimento.

Os dados e a análise foram apresentados por Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, em entrevista ao Clube FII, conduzida por Rodrigo Cardoso, e servem de base para este levantamento, conforme informação divulgada por Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, em entrevista ao Clube FII.

Vacância em patamar mínimo, concentração elevada

A taxa de vacância dos condomínios logísticos chegou a 4,42% no segundo trimestre de 2026, o menor nível da série histórica, segundo Nicastro.

O digital fulfillment, ligado ao comércio eletrônico, foi um dos motores da demanda recente, e grandes players ganharam peso no estoque. O Mercado Livre ocupa quase 3 milhões de metros quadrados no país, e somados Mercado Livre, Amazon e Shopee totalizam cerca de 4,82 milhões de metros quadrados, ou cerca de 16% do estoque analisado, com aumento de participação de 12% em relação a 2020.

O que aconteceria se os grandes players reduzissem presença

Na simulação apresentada, a retirada completa desses três grupos do segmento A+ elevaria a vacância de 5,6% para 26,2%, segundo a SiiLA.

Considerando classes A+, A e B, uma redução de 50% na ocupação conjunta dos três levaria a uma vacância estimada em torno de 20,5%, nível abaixo do observado em 2016, quando a vacância era cerca de 23%.

Como ponderou Nicastro, “Então a gente fica numa posição melhor, Isso, para mim, foi um grande alívio, E um dado que matou a minha curiosidade em relação ao impacto que esses players estão trazendo“, e Rodrigo Cardoso complementou em tom de brincadeira, “Tudo bem, mas uma diversificação a mais não vai fazer mal a ninguém“.

Preços, negociações e pressão sobre aluguéis

Com oferta restrita, o poder de negociação dos inquilinos diminui, e o valor médio de mercado dos galpões já supera a inflação acumulada desde 2015, com algumas regiões como São Paulo registrando ganhos reais maiores.

Nicastro ressalta que “A taxa de vacância é o que sempre vai equilibrar o valor do mercado, então quanto o mercado vai aceitar pagar ou não, É aquela máxima da economia, oferta e demanda“.

Além disso, a diferença entre preço pedido e valor efetivamente negociado também encolheu. Em períodos de alta vacância, um anúncio por R$ 20/m² podia fechar por cerca de R$ 15/m², cenário que hoje está mais próximo do valor solicitado pelos proprietários.

Barreiras à oferta e limitações para novas entregas

Apesar da demanda forte, a construção de novos galpões não avançou na mesma velocidade, em parte por custos de construção, preços de terrenos e juros elevados.

Em 2025 a previsão de entregas era de 3,8 milhões de m², mas foram entregues 2,52 milhões de m², com pré-locação de 65%. Para 2026, a previsão era de 3,46 milhões de m², mas até julho apenas 20% foram entregues, com pré-locação de 70%.

Nicastro observou que custos e processos tornam difícil iniciar projetos sem garantias prévias de ocupação, e enfatizou que “Botar galpão de pé rápido é um mito“, porque aprovações, licenciamento e outras etapas podem levar anos, em alguns casos até oito anos.

Perspectivas e risco de desequilíbrio

A projeção da SiiLA prevê cerca de 6 milhões de m² de estoque até o fim de 2028, dos quais aproximadamente 4,8 milhões de m² no Sudeste, com entregas também no Nordeste, Sul e Centro-Oeste.

O equilíbrio futuro dependerá da relação entre novas entregas e crescimento da demanda. Nicastro advertiu que, embora o avanço dos preços possa estimular projetos, fatores como custos e aprovação restringem a velocidade de expansão, e “A gente não vê, em um curto espaço de tempo, uma redução no custo de construção“.

Assim, mesmo que uma eventual redução de ocupação por grandes players aumente temporariamente a vacância, a rigidez da oferta e a demanda estruturada por e-commerce e logística podem limitar impactos permanentes, e provocar ajustes em aluguéis e estratégias de desenvolvimento.