Os fundos listados em bolsa enfrentam um momento de pressão em 2026, com quedas que intensificaram em agosto e abrindo dúvidas entre investidores sobre se é hora de comprar.

O movimento é reflexo de juros elevados, incerteza fiscal e chegada das eleições, fatores que ajudam a explicar a correção, segundo o BTG.

O banco avalia que a queda criou uma janela de entrada para quem tem horizonte de médio e longo prazo, com descontos maiores e rendimentos mais atraentes, conforme relatório divulgado pelo BTG Pactual.

Por que os fundos estão caindo?

Segundo o BTG, a fraqueza das cotas está mais ligada à percepção de risco macroeconômico e à mudança no fluxo de investidores do que a uma piora generalizada dos fundamentos.

Os juros elevados tornam a renda fixa relativamente mais atraente e elevam a taxa de desconto aplicada aos fluxos futuros dos fundos, impacto que atinge com força os FIIs de tijolo e ativos sensíveis à curva longa de juros.

O banco destaca também o risco fiscal, lembrando que, nos 12 meses encerrados em junho, o setor público consolidado registrou déficit primário de 1,19% do PIB, enquanto a dívida bruta alcançou 81,9%.

Além disso, o fluxo de participação no mercado mudou, com pessoas físicas caindo de 56% do volume negociado em julho de 2025 para 33% um ano depois, enquanto institucionais subiram de 24% para 34% e estrangeiros de 16% para 29%.

Esse avanço de institucionais e estrangeiros, aponta o relatório, pode ter ampliado a pressão sobre as cotas, já que esses investidores tendem a reagir mais rápido a mudanças macro e operam volumes maiores.

Os números do mercado e a visão do BTG

O impacto já aparece nos índices e em métricas de avaliação, com o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, acumulando queda de 3,7% no mês e de 2,5% no ano.

Entre os FIIs de tijolo, o desempenho é ainda pior, com perdas de 4% em agosto e 4,3% em 2026. Em contraste, o mercado de ações teve queda no mês de -3,44%, mas mantém alta de pouco mais de 7% no acumulado do ano.

Para o BTG, a correção elevou os descontos e melhorou os rendimentos, com dividend yields que podem chegar perto de 17%, dependendo da classe de ativo. Os Fiagros, por exemplo, negociam em média a 0,81 vez o valor patrimonial, com dividend yield de 17,2% nos últimos 12 meses.

Os FI-Infra aparecem em média a 0,93 vez o valor patrimonial, com dividend yield de 14,6%, enquanto o Ifix negocia a 0,84 vez o valor patrimonial, com retorno em dividendos de 12,3%.

O banco ressalta que, apesar de episódios pontuais envolvendo cortes de dividendos e recuperações judiciais, “Os dados não indicam uma deterioração sistêmica”. Em uma amostra de 102 FIIs e Fiagros, apenas nove apresentaram redução de dividendos igual ou superior a 15% nos últimos seis meses e somente quatro registraram eventos materiais relacionados a recuperação judicial.

Onde o BTG vê oportunidade e quais fundos recomenda

O relatório identifica segmentos com descontos e fundamentos que podem favorecer uma recuperação, e apresenta recomendações por setor.

No segmento de lajes corporativas, o desconto chega a 36% em média, e os fundamentos mostram sinais de melhora, com vacância entre edifícios de alto padrão em São Paulo caindo de 13,6% para 12,7% e preços pedidos de aluguel avanço de 5%.

Os fundos indicados pelo BTG nesse segmento são JSRE11 e PVBI11.

Para galpões logísticos, o banco destaca vacância baixa, que recuou de 6,4% para 4,9% entre o primeiro e o segundo trimestre em São Paulo, e recomenda BTLG11, HGLG11 e VILG11.

Nos shoppings, vendas por metro quadrado subiram 6% na comparação anual e o NOI por metro quadrado avançou 5,2%, com vacância em torno de 4,7%, levando às escolhas HGBS11, HSML11 e VISC11.

Os fundos híbridos e de renda urbana, com contratos longos e correção por inflação, são vistos como opção para quem busca renda estável, com recomendação do HGRU11. Nos fundos de fundos, a tese é do “duplo desconto”, e as escolhas foram HFOF11 e KFOF11.

Entre hedge funds imobiliários, que hoje têm parcela relevante em renda fixa nas carteiras, o BTG recomenda BTHF11 e KNHF11. Nos fundos de recebíveis, indicados por carrego elevado indexado ao IPCA, as escolhas são KNIP11 e KNHY11.

Nos FI-Infra, onde muitas carteiras estão em debêntures incentivadas indexadas ao IPCA com taxas implícitas elevadas, o banco recomenda BCDI11, BDIF11, JURO11 e CDII11.

Nos Fiagros, com carteiras diversificadas de CRAs e retornos maiores, o BTG indica o BTAG11 e o KNCA11, lembrando que maior retorno vem acompanhado de maior risco.

Riscos, cuidados e conclusão

O BTG alerta para riscos macro e de crédito, e recomenda priorizar diversificação, qualidade das garantias, experiência da gestão e capacidade de monitoramento e recuperação dos créditos.

Em suas palavras, “Os preços atuais já incorporam uma parcela relevante dos riscos macroeconômicos e criam uma assimetria mais favorável para investidores com horizonte de médio e longo prazo”, afirmam os analistas do BTG, em relatório divulgado nesta terça-feira (25).

Para investidores, o cenário aponta para oportunidades nos fundos listados com seleção cuidadosa, foco na qualidade dos ativos e no entendimento dos riscos fiscais e de juros que continuam a nortear o mercado.