VISC11, fundo imobiliário da Vinci Shopping, tem movimentado o portfólio para reforçar o caixa e reduzir alavancagem, com objetivo de voltar a comprar quando surgirem oportunidades atrativas.

As ações recentes incluem aumento de participação no Midway, em Natal, e aquisição de 10% do BH Shopping, em Belo Horizonte, além da venda de ativos para gerar liquidez.

Essas movimentações e as justificativas da gestora foram apresentadas em entrevista por Rodrigo Coelho, co-head de Real Estate da Vinci Partners, conforme informação divulgada ao InfoMoney.

Estratégia, compras e taxa de retorno

A gestora preferiu preservar caixa nos anos recentes enquanto a competição por ativos elevava preços, e agora aproveita uma janela de menor captação para comprar, segundo Rodrigo Coelho.

O VISC11 ampliou a participação no Midway para 12,43%, em uma operação que, nas contas da gestora, apresenta cap rate estimado de 9,2% sobre o orçamento de 2026, nível considerado atraente em comparação com transações recentes.

Sobre a decisão de preservar recursos e só acionar o caixa quando a oportunidade surgir, Coelho afirmou, “Quando está bom para um fundo captar, está muito bom para outros fundos captarem, começa a ter disputa por ativos e os preços acabam ficando caros para quem é o comprador. Então, a gente normalmente preserva o caixa quando o mercado está favorável para a captação. Quando a janela fecha, começa a ter escassez e os ativos começam a ficar mais interessantes do ponto de vista de compra, e aí a gente utiliza esse capital”.

Compras no BH Shopping e estrutura de pagamento

Além do Midway, o fundo comprou 10% do BH Shopping, pagando cerca de R$ 140 milhões à vista e assumindo mais duas parcelas de aproximadamente R$ 70 milhões, com vencimentos em 12 e 18 meses.

Para a Vinci, o BH Shopping é um ativo maduro e estratégico em Belo Horizonte, e a posição minoritária permite exposição ao fluxo operacional sem assumir controle do empreendimento.

Reciclagem do portfólio e geração de caixa

Para engordar o caixa e qualificar o portfólio, o VISC11 vendeu participações em ativos por um valor total superior a R$ 830 milhões para a Tivio.

As duas transações foram detalhadas em dois lotes, um de R$ 257 milhões com o fundo PMLL11, do Pátria, e outro de R$ 573 milhões com a gestora Tivio. Do valor bruto, a expectativa é que cerca de R$ 600 milhões representem geração líquida de caixa ao VISC11, após pagamento de dívidas e obrigações relacionadas.

Coelho sintetizou o objetivo, “A gente gera caixa para poder se colocar de novo em um bom momento de oportunidade de aquisição. A gente imagina que o mercado de fundo imobiliário permaneça fechado para captações em dinheiro por algum tempo”.

Impacto em alavancagem, ocupação e desempenho

Antes das operações, o VISC11 tinha cerca de 32 ativos em carteira, incluindo participações de menor peso que representavam menos de 1% das receitas operacionais de alguns imóveis.

Após as transações, a gestora projeta melhora em indicadores operacionais, com aumento da taxa de ocupação em 0,6 ponto percentual, crescimento do resultado por metro quadrado em 6,4% e avanço das vendas consolidadas em 4,6%.

Quanto à alavancagem, a expectativa é de redução das obrigações para algo próximo de R$ 400 milhões, levando a alavancagem para a faixa de 11% a 12%. Coelho comentou que “Uma alavancagem ótima, pensando em fundo imobiliário, é em torno de 15%. Você consegue gerar retorno para os investidores de uma forma interessante, adicional ao que teria se não tivesse alavancagem nenhuma, e sem ter um grande comprometimento do seu capital”.

Sobre a meta pós-reciclagem, ele afirmou, “Vai reduzir esse número de forma muito representativa para próximo dos 11%, 12% de alavancagem, que aí se coloca dentro de um nível que vai ficar até subótimo, que daria espaço para a gente poder fazer uma pequena alavancagem adicional para frente, caso a gente identifique e queira fazer uma aquisição de um ativo em caixa que seja realmente interessante para o fundo”.

Modelo com Tivio, participação subordinada e planos com administradoras

A operação com a Tivio foi estruturada de forma a permitir que o VISC11 mantenha exposição ao desempenho dos ativos, através de cotas subordinadas que permanecem com o fundo.

Na prática, os recursos gerados pelos imóveis servem primeiro para remunerar as cotas seniores, e o excedente é destinado às cotas subordinadas, detidas pelo VISC11. Coelho explicou, “Então, a gente continua exposto na cota subordinada ao resultado operacional dos ativos. Todo o resultado que entra dentro do fundo é utilizado para pagar a rentabilidade da cota sênior, e o remanescente é pago para a cota subordinada. Tudo que exceder o pagamento da cota sênior retorna para o fundo dentro dessas 20% de cotas que a gente vai estar dentro desse fundo”.

Outra condição da operação dá ao fundo comprador prazo de cinco anos para realizar os ativos. Caso não ocorra venda, o VISC11 pode ter condições favoráveis para recomprá-los, segundo a gestora.

Por fim, a Vinci tem ampliado conversas com administradoras e operadores de shopping, como Multiplan e Allos, buscando oportunidades de comprar participações minoritárias enquanto os operadores mantêm controle e administração. Nesse contexto, Coelho observou, “Os fundos imobiliários acabam sendo, nesse caso, talvez o melhor sócio que essas companhias possam ter, porque é um capital perpétuo. Então, eu não tenho uma obrigação de vender esse ativo no tempo, posso carregar isso indefinidamente. A gente tem um alinhamento, de longo prazo”.

Com caixa reforçado e alavancagem reduzida, o VISC11 pretende esperar por um momento mais favorável para reiniciar aquisições, mantendo exposição a ativos relevantes do segmento de shopping centers e buscando ganhos de capital e operacionalidade.