O fundo imobiliário VISC11 tem adotado uma estratégia de preservação de caixa, vendas seletivas e aquisições pontuais para voltar ao mercado com capacidade de aproveitar oportunidades mais atrativas.

A gestora optou por ampliar participações em ativos considerados estratégicos, enquanto acelera a reciclagem do portfólio com operações que deverão gerar liquidez relevante.

Os movimentos do fundo incluem aumento de exposição no Midway e compra de 10% do BH Shopping, além de vendas que somaram mais de R$830 milhões, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.

Compras estratégicas em Midway e BH Shopping

O VISC11 elevou sua participação no Midway, principal shopping de Natal, para 12,43%, em uma operação que a gestora aponta com cap rate estimado de 9,2% sobre o orçamento de 2026.

Sobre o Midway, Rodrigo Coelho, co-head de Real Estate da Vinci Partners, afirmou, “É o shopping dominante, mais relevante da região. Na nossa visão, tem uma oportunidade de ganho de capital muito interessante. A gente estima que está entrando num nível de cap rate de 9,2% sobre o orçamento de 2026, o que é um nível de retorno muito acima das demais transações que foram feitas nesse mesmo período”.

No BH Shopping, o VISC11 adquiriu uma participação de 10%. A gestora desembolsou aproximadamente R$ 140 milhões à vista e assumiu outras duas parcelas de cerca de R$ 70 milhões, com vencimentos em 12 e 18 meses.

Reciclagem do portfólio e geração de caixa com Tivio

Para reforçar o caixa, o VISC11 vendeu participações em ativos por um valor total superior a R$ 830 milhões para a Tivio. Uma das transações, de R$ 257 milhões, foi feita com o fundo PMLL11, do Pátria, e outra, de R$ 573 milhões, envolveu a Tivio.

Do valor bruto das duas operações, a expectativa é de que aproximadamente R$ 600 milhões representem geração líquida de caixa para o VISC11, após o pagamento de dívidas e demais obrigações relacionadas aos ativos vendidos.

A operação com a Tivio incluiu uma estrutura que permite ao VISC11 manter exposição ao desempenho dos ativos via cotas subordinadas. Conforme explicou Coelho, “Então, a gente continua exposto na cota subordinada ao resultado operacional dos ativos. Todo o resultado que entra dentro do fundo é utilizado para pagar a rentabilidade da cota sênior, e o remanescente é pago para a cota subordinada. Tudo que exceder o pagamento da cota sênior retorna para o fundo dentro dessas 20% de cotas que a gente vai estar dentro desse fundo”.

Alavancagem, indicadores operacionais e espaço para novas aquisições

Com a geração líquida esperada, as obrigações do VISC11 devem cair para algo próximo de R$ 400 milhões, levando a alavancagem para a faixa de 11% a 12%.

Coelho ressaltou a visão sobre alavancagem, “Uma alavancagem ótima, pensando em fundo imobiliário, é em torno de 15%. Você consegue gerar retorno para os investidores de uma forma interessante, adicional ao que teria se não tivesse alavancagem nenhuma, e sem ter um grande comprometimento do seu capital.”

O executivo também projetou o efeito das vendas, “Vai reduzir esse número de forma muito representativa para próximo dos 11%, 12% de alavancagem, que aí se coloca dentro de um nível que vai ficar até subótimo, que daria espaço para a gente poder fazer uma pequena alavancagem adicional para frente, caso a gente identifique e queira fazer uma aquisição de um ativo em caixa que seja realmente interessante para o fundo”.

Além da redução da dívida, a Vinci espera qualificar o portfólio, com melhora de 0,6 ponto percentual na taxa de ocupação, aumento de 6,4% no NOI por metro quadrado e elevação de 4,6% nas vendas agregadas dos ativos remanescentes.

Relação com administradoras e modelo de participações minoritárias

A gestora tem intensificado conversas com administradoras e companhias de shopping centers, como Multiplan e Allos, com a tese de comprar participações minoritárias mantendo os operadores no comando e com administração do empreendimento.

Sobre essa lógica, Coelho afirmou, “As administradoras ganham a taxa de administração quando elas têm sócios no empreendimento. Então, quando se olha sobre a alocação de capital, é muito mais eficiente elas ficarem com participações menores nos shoppings e venderem participações minoritárias para sócios”.

No caso do BH Shopping, a Multiplan permanece com 90% do empreendimento, enquanto o VISC11 passou a deter os 10% restantes, em uma posição de capital perpétuo que, segundo a gestora, cria alinhamento de longo prazo e flexibilidade para novas operações.

Com caixa reforçado, alavancagem reduzida e estruturas alternativas de venda, o VISC11 diz querer ficar pronto para voltar a comprar ativos, mantendo exposição a ganhos futuros e controle operacional por parte dos gestores dos shoppings, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.