A gestora Pátria apresentou ao mercado uma proposta para unificar quatro fundos imobiliários, migrando ativos e cotistas de três veículos para o PCIP11, criando uma carteira significativamente maior.

Se aprovada pelos investidores em assembleias, a operação deve concentrar operações de crédito imobiliário em um único fundo, com objetivo de aumentar liquidez no mercado secundário e reduzir custos para cotistas.

O plano foi divulgado em fato relevante em 21 de agosto, conforme informação divulgada pela BRL Trust (administradora) e pela Pátria VBI Securities (gestora).

Como funciona a proposta

A proposta prevê que o PCIP11, nome completo Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços, realize uma nova emissão de cotas pelo valor patrimonial para comprar ativos dos fundos extintos. Os fundos RPRI11, RBRR11 e VCJR11 ofereceriam suas carteiras ao PCIP11, e, após a operação e aprovação em assembleias, serão liquidados, ficando apenas com dinheiro em caixa e as novas cotas do PCIP11 antes do encerramento definitivo.

Os próprios fundos a serem encerrados poderão subscrever as novas cotas utilizando os recursos da venda de seus ativos, ou optar por receber em dinheiro. O PCIP11 fará uma assembleia específica para autorizar a compra, medida destinada a mitigar potencial conflito de interesses.

O que muda na carteira e na liquidez

Segundo as informações divulgadas pela gestora, a consolidação tende a ampliar escala e diversificação, com impacto direto na liquidez. Em termos de escala, PCIP11 poderia passar de cerca de R$ 1,6 bilhão para R$ 4,5 bilhões de patrimônio. A carteira passaria de 88 para 239 operações de crédito, reduzindo a concentração.

Também haverá redução da exposição máxima, a maior exposição individual cairia de 5,5% para 2,9%, e o volume médio diário negociado projetado subiria de aproximadamente R$ 3,4 milhões para R$ 8,7 milhões. A gestora apresenta ainda que a taxa média de aquisição da carteira poderia passar de IPCA + 9,1% para IPCA + 10,2%, e que a taxa de administração do veículo consolidado seria de 1,0% ao ano, o que pode representar redução de custos para cotistas de alguns dos fundos envolvidos.

Destino dos cotistas e critérios de conversão

Ao final do processo, os fundos incorporados ficarão apenas com recursos em caixa e as novas cotas do PCIP11, e então esses valores serão distribuídos proporcionalmente aos cotistas dos fundos liquidados. O fator de conversão, ou seja, a quantidade exata de cotas do PCIP11 que cada investidor receberá, ainda não foi fixado e será divulgado após o término das negociações dos ativos e a apuração do valor de liquidação de cada veículo.

Por se tratar de uma operação que envolve emissão de cotas e transferência de ativos entre fundos geridos pela mesma gestora, as aprovações em assembleias são condição essencial para que a consolidação ocorra.

Riscos, próximos passos e comunicação ao mercado

A operação ainda depende da aprovação dos investidores nas assembleias dos quatro fundos, e a concretização do negócio está sujeita aos termos finais da oferta pública e às condições econômicas apuradas durante o processo. A gestora informou que novos desdobramentos sobre a operação deverão ser comunicados ao mercado em breve.

Investidores interessados devem acompanhar as convocações de assembleia e os documentos da oferta, e avaliar impactos de liquidez, concentração e custos antes de votar. Em síntese, a proposta busca concentrar crédito imobiliário num único veículo maior, com promessa de maior liquidez e diversificação, sujeita à aprovação dos cotistas e aos detalhes finais da operação.