VILG11 negocia aquisição de condomínio logístico AAA em Campinas por R$ 140 milhões, com pagamento parcelado e garantia de renda mínima, perto do Aeroporto de Viracopos

O fundo VILG11 anunciou a assinatura de um documento vinculante para adquirir um condomínio logístico padrão AAA em Campinas, no interior de São Paulo.

A operação está precificada em R$ 140 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 3.024/m² de ABL, e o empreendimento tem 46,3 mil m² de ABL e está 100% locado.

O ativo fica próximo ao Aeroporto Internacional de Viracopos e é ocupado por empresas dos segmentos de e-commerce e transporte e logística, conforme informação divulgada pelo VILG11.

Termos financeiros e mecanismos da operação

O pagamento será realizado de forma parcelada, sendo 40% no fechamento da operação, 30% após seis meses e 30% após doze meses, com as parcelas diferidas corrigidas pelo IPCA.

A gestora informa que a aquisição apresenta cap rate de entrada de 9,7%, considerando o fluxo de pagamento a valor presente, enquanto o yield médio estimado para o primeiro ano é de 17,1%.

Além disso, a transação contempla um mecanismo de seller finance, pelo qual o comprador terá direito a 100% do resultado da participação adquirida, mesmo tendo desembolsado apenas a parcela à vista, o que explica o yield projetado mais elevado no primeiro ano.

Garantias e mitigação de risco operacional

Como proteção adicional ao fluxo de caixa, o vendedor concederá ao fundo uma garantia de renda mínima (RMG) por até 12 meses após o fechamento, assegurando a manutenção da receita contratada em caso de eventual desocupação nesse período.

O fato de o empreendimento estar atualmente 100% locado reduz o risco operacional imediato da aquisição, e a RMG oferece amortecimento no curto prazo caso ocorram saídas de inquilinos.

Impacto no portfólio e contexto de mercado

Se a operação for concluída, a participação dos ativos localizados no estado de São Paulo passará de aproximadamente 17% para 25% da receita de locação do fundo, tornando São Paulo a principal exposição geográfica do portfólio.

O mercado logístico de Campinas, com estoque aproximado de 1,22 milhão de m² (SiiLA), tem apresentado dinâmica comercial favorável, sustentada pela baixa oferta de novos empreendimentos e por reduzidos níveis de vacância diante de demanda consistente.

Na ótica quantitativa, o preço de R$ 3.024/m² é apontado como relativamente abaixo da média de transações recentes para ativos comparáveis, além de inferior ao custo médio de reposição para imóveis com características semelhantes, o que contribui para a atratividade do negócio.

Avaliação, pontos positivos e riscos remanescentes

Entre os pontos positivos, destacam-se o padrão construtivo AAA, a localização estratégica próxima a Viracopos, a ocupação total do imóvel e a garantia de renda mínima por até 12 meses, fatores que devem favorecer a resiliência operacional do ativo.

No entanto, a conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes e da assinatura dos documentos definitivos, de modo que os impactos permanecem condicionados à efetiva finalização da transação.

Adicionalmente, o efeito de elevado yield no primeiro ano decorre, em parte, do mecanismo de seller finance e, portanto, pode ser transitório, exigindo atenção dos investidores quanto à sustentabilidade desse patamar de retorno no horizonte posterior ao período inicial.

Perspectiva estratégica

A aquisição está alinhada à estratégia anunciada pela gestora de realocação dos recursos provenientes das vendas realizadas em 2025, ampliando a exposição do fundo ao mercado logístico paulista por meio de um ativo de elevado padrão construtivo e com geração imediata de receita.

Com isso, a operação pode fortalecer a geração de renda recorrente do VILG11, desde que as condições precedentes sejam atendidas e os indicadores operacionais se mantenham conforme projetado pela gestora.