Reforma Tributária pressiona o setor imobiliário, com CIB, transição longa e dúvidas sobre governança, exigindo adaptação de empresas e maior fiscalização até 2033

A Reforma Tributária sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva busca simplificar o sistema, mantendo arrecadação e carga, mas traz incertezas para o mercado imobiliário.

Especialistas reunidos na Conferência Secovi-SP de 2026 destacaram questões como a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, a adaptação contábil durante anos de transição e potenciais impactos na fiscalização das operações.

Nos painéis, autoridades e juristas apresentaram posições contrastantes sobre ganhos em eficiência e riscos de maior insegurança jurídica, abrindo um debate sobre governança e prazos de implementação, conforme informação divulgada na Conferência Secovi-SP de 2026.

Insegurança jurídica e dúvidas sobre a governança da reforma

A ex-ministra do STF Ellen Gracie expressou preocupação com a governança da mudança, afirmando, “Nós teremos um comitê gestor? De que natureza desse comitê gestor? A quem responderá esse comitê gestor? Nada disso está definido. Portanto, nós saímos de uma situação de insegurança para uma de maior insegurança ainda”.

Gracie também ressaltou o período de transição e seu efeito sobre a rotina das empresas, com a advertência, “Eu vejo com grande preocupação essa transição em que, ao longo de vários anos, fará as empresas produzirem dois tipos de contabilidade”.

Os comentários apontam para um cenário em que normas incompletas ou pouco claras podem gerar litígios e custos adicionais, agravados pela já citada instabilidade legislativa e pela atuação de grupos de interesse no Legislativo.

CIB, Sinter e o novo mapa fiscal dos imóveis

Uma das mudanças mais relevantes para o mercado é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, regulamentado pela Receita Federal em agosto do ano passado, que centraliza registros urbanos e rurais e integra informações ao Sinter, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.

Segundo o secretário especial da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, o cadastro poderá dificultar a lavagem de dinheiro por meio de propriedades, ainda que esse não tenha sido o objetivo inicial da medida.

Ao mesmo tempo, a centralização promete integrar dados e reduzir a multiplicidade de cadastros, com a meta de substituir registros diversos por um cadastro único vinculado ao CNPJ, facilitando o dia a dia das empresas, segundo a Receita.

Posições da Receita e o argumento da simplificação

Robinson Barreirinhas defendeu a reforma, classificando o atual sistema como um “manicômio tributário“, e afirmou que, apesar das imperfeições e exceções mantidas, o novo modelo é preferível ao sistema vigente.

Ele disse, “A gente não pode desistir. É a reforma ideal que nós queríamos? Não é. Tem uma série de exceções, uma série de benefícios que foram mantidos. Mas ela é muito melhor do que a loucura que nós temos hoje”, e defendeu a continuidade das mudanças mesmo diante dos desafios da transição.

Custos de adaptação, fiscalização e breve orientação para o mercado

Especialistas e representantes da Receita concordam que haverá necessidade de investimento em tecnologia, capacitação e adequação de processos por parte de incorporadoras, administradoras e escritórios contábeis.

Além disso, alertam para o aumento do controle sobre operações imobiliárias com a integração de dados, e para o fato de que disputas tributárias já chegaram a “representar 75% do PIB” em manifestações sobre o tema, o que ilustra a dimensão dos conflitos e a importância de regras claras.

Na prática, o setor precisará acelerar a digitalização de cadastros, revisar fluxos de compliance e preparar equipes para lidar com relatórios e auditorias mais detalhados, enquanto acompanha as regulamentações complementares que definirão a governança da reforma.

Em suma, a Reforma Tributária pode trazer ganhos de eficiência e maior controle fiscal ao mercado imobiliário, mas também impõe um período de adaptação importante e gera dúvidas sobre governança e segurança jurídica que terão impacto nas decisões de investidores e empresas até a unificação plena prevista para 2033.