Com recuo de -4% no acumulado de 2026 e pressão seletiva do mercado após pedidos de recuperação, os FIIs de logística seguem descontados, mas mostram oportunidades

O segmento de FIIs de logística atrai investidores por exposição ao crescimento do e-commerce e por contratos com grandes operadores.

No acumulado de 2026, os FIIs de logística apresentam desvalorização próxima de -4%, pior que o recuo de -2% registrado pelo IFIX, cenário que deixou o mercado mais seletivo.

Analistas veem valor em papéis de maior escala, com P/VP abaixo de 1 que combinam ocupação elevada e potencial de ganhos em contratos, conforme informações divulgadas pelo BTG Pactual e pelo Investidor10.

Por que analistas ainda preferem FIIs de logística

O BTG Pactual destaca que a demanda de grandes varejistas e operadores como Mercado Livre, Shopee e Amazon sustenta a avenida de crescimento do setor.

Na avaliação do analista Daniel Marinelli, do BTG Pactual, “Em São Paulo, a vacância dos ativos de alto padrão recuou de 6,4% para 4,9% entre o primeiro e o segundo trimestre de 2026, acompanhada por absorção líquida de aproximadamente 507 mil metros quadrados. Em algumas regiões, a vacância já se encontra próxima ou abaixo de 2%, evidenciando uma oferta limitada para atender à expansão das empresas”.

Esses dados sinalizam oferta limitada em áreas estratégicas, o que tende a favorecer reajustes contratuais, renovações e novas locações, elementos relevantes para a performance dos FIIs de logística.

Três FIIs com P/VP abaixo de 1 citados pelo BTG Pactual

O relatório do BTG Pactual menciona três fundos de logística com P/VP abaixo de 1 que chamam atenção por escala e qualidade de portfólio.

São eles, com os indicadores informados, Pátria Logística (HGLG11): P/VP de 0,92, BTG Pactual Logística (BTLG11): P/VP de 0,89 e Vinci Logística (VILG11): P/VP de 0,84.

Esses níveis de P/VP sugerem que o preço de mercado está abaixo do valor patrimonial, o que pode indicar desconto para investidores que buscam exposição ao segmento.

Desempenho histórico e potencial de retorno

Dados históricos ajudam a contextualizar risco e retorno, e o Investidor10 traz exemplos de desempenho passado nos últimos cinco anos.

Segundo dados do Investidor10, se você tivesse aplicado R$ 1 mil no FII HGLG11 há cinco anos, hoje você teria R$ 1.397,78, ao passo que o FII BTLG11 teria entregue R$ 1.467,97. Também reinvestindo os dividendos mensais no mesmo período, o FII VILG11 retornaria R$ 1.348,04.

Resultados passados não garantem retornos futuros, mas mostram que fundos de logística bem geridos podem entregar ganho de capital e renda, especialmente com vacância em queda e pressão por espaços de qualidade.

O que considerar antes de investir

Investidores devem avaliar liquidez, qualidade dos contratos, concentração de inquilinos e exposição a segmentos específicos do varejo online.

Além disso, é importante acompanhar mudanças macro e eventos corporativos, como pedidos de recuperação, que aumentam a seletividade do mercado, e ponderar alocação dentro de uma carteira diversificada.

Para quem busca exposição aos FIIs de logística em 2026, os fundos com P/VP abaixo de 1 citados pelo BTG Pactual podem representar oportunidades, desde que alinhados ao perfil de risco e horizonte de investimento do investidor.