FIIs de shoppings enfrentam 2026 mais desafiador, Itaú BBA mantém quatro recomendações de compra em HGBS11, HSML11, VISC11 e XPML11, com destaque para qualidade de ativos e diversificação

O segmento de FIIs de shoppings chegou a 2026 em um cenário mais desafiador, depois de forte valorização em 2025, porém com indicadores operacionais ainda sólidos.

Apesar de juros elevados, endividamento das famílias e incertezas da reforma tributária, o mercado de transações segue aquecido e gestores mostram capacidade de adaptação.

O Itaú BBA avaliou oito fundos e, entre eles, manteve quatro recomendações de compra, destacando critérios como qualidade dos ativos, diversificação e posições majoritárias.

conforme relatório do Itaú BBA.

Por que HGBS11, HSML11, VISC11 e XPML11 foram selecionados pelo Itaú BBA

O relatório ressalta que o HGBS11 se diferencia pela diversificação da carteira, com 19 empreendimentos em 14 cidades e seis estados, além do histórico de reciclagem de ativos e experiência da gestão.

Em junho, segundo o documento, as vendas cresceram 2,3% na comparação anual e o NOI por metro quadrado avançou 8,6%, enquanto a vacância ficou em 4,4%.

O HSML11 aparece com oito ativos e participação majoritária em sete deles, taxa de ocupação de 96,2% em junho e 54% da receita mensal proveniente de aluguel mínimo, pontos que o BBA destaca pela previsibilidade.

Diversificação e resultados operacionais que sustentam as recomendações

O VISC11 chama atenção pela pulverização, com 32 ativos em 15 estados e administração por 11 empresas, além de crescimento de 11,8% no NOI por metro quadrado em junho.

O relatório informa que o VISC11 possui uma reserva acumulada de R$ 1,23 por cota, enquanto o XPML11 tem cerca de R$ 7 bilhões em patrimônio líquido, participação em 26 empreendimentos e reserva de resultados de R$ 2,35 por cota.

Para o BBA, a diversificação geográfica, a qualidade dos ativos e a exposição a portfólios premium ajudam a sustentar as recomendações de compra mesmo em ambiente mais incerto.

Riscos, reforma tributária e o que muda para os FIIs de shoppings

O relatório do Itaú BBA chama atenção para o impacto potencial da reforma tributária, que pode afetar fontes de receita dos shoppings de formas distintas, por exemplo aluguel, estacionamento e mídia.

Segundo a análise, fundos com ativos dominantes, indicadores operacionais elevados, custo de ocupação sustentável e maior poder de negociação tendem a estar mais preparados para absorver ou compartilhar impactos da mudança tributária.

O segmento ainda registra vacância média considerada saudável, com o indicador em 4,3% em junho de 2026 e sem ultrapassar 5% desde junho de 2024, segundo o BBA.

O que investidores devem observar nos FIIs de shoppings

Investidores que buscam exposição a FIIs de shoppings devem avaliar, além do preço, a qualidade dos ativos, diversificação da carteira, presença de posições majoritárias e reservas por cota.

Também é crucial monitorar indicadores operacionais como vendas e NOI por metro quadrado, taxas de ocupação e a evolução das receitas contratadas, incluindo aluguel mínimo.

Por fim, considerar a sensibilidade do fundo a alterações tributárias e a capacidade da gestão em renegociar contratos e reciclar ativos pode fazer diferença na resiliência da carteira.