O fundo VISC11 concluiu uma reorganização que elevou sua participação direta no ativo Midway Mall, em Natal, ampliando exposição a um dos maiores empreendimentos da região.

A operação envolveu a conversão de um CRI e a reestruturação societária da operação, resultando em uma posição que reforça o portfólio do fundo em ativos maduros e com boa localização.

Os dados e termos da operação foram divulgados pela gestora, com efeitos financeiros e projeções para 2026, conforme informação divulgada pelo Vinci Shopping Centers.

Detalhes da transação e compromissos financeiros

Na operação, o VISC11 passou a deter participação direta de 12,43% no ativo, segundo a gestora. Como parte do acordo, o fundo assumiu obrigações futuras de R$ 99,8 milhões, distribuídas em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões cada, sujeitas à correção pela variação acumulada do IPCA.

Considerando todos os desembolsos necessários para a aquisição dessa participação, estimados em cerca de R$ 200 milhões, a gestão projetou um retorno inicial baseado no orçamento de 2026, que orienta a avaliação financeira da operação.

Expectativa de rentabilidade e avaliação do mercado

A própria gestão do fundo estima um cap rate de 9,2%, com base no orçamento de 2026, indicador usado para dimensionar a atratividade do investimento. Em análise complementar, a transação apresentou um cap rate de 9,5%, considerando o NOI caixa orçado pela gestão para 2026, nível que indica condições financeiras favoráveis em comparação com operações recentes de ativos similares.

Esse patamar de cap rate sugere potencial de geração de valor para os cotistas do VISC11, sobretudo por posicionar o fundo em um ativo com indicadores operacionais robustos.

Perfil do Midway Mall e impacto operacional

O Midway Mall é um dos maiores shopping centers de Natal, com aproximadamente 300 lojas e ampla oferta de alimentação, serviços e entretenimento. Administrado pela Ancar Ivanhoe, o empreendimento possui cerca de 68 mil m² de ABL, consolidando-se como referência comercial na sua região de influência.

Por ser um ativo maduro e dominante em sua região, o Midway Mall apresenta indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio do VISC11, o que sustenta a avaliação qualitativa positiva feita pela gestão e analistas.

O que muda para os cotistas e próximos passos

Para os cotistas, a movimentação amplia a exposição do VISC11 a um ativo com escala regional relevante e oferece potencial de ganho de capital e de renda, caso as projeções de NOI e cap rate se confirmem nos próximos anos.

Os próximos passos incluem o pagamento das parcelas previstas e o acompanhamento dos resultados operacionais do Midway, para consolidar a geração de caixa esperada e validar as estimativas apresentadas pela gestora.