BTLG11 amplia presença no raio de 30 km de São Paulo com a aquisição de galpão logístico em Guarulhos por R$ 375 milhões, cap rate de 9,1% e saldo a pagar corrigido pelo IPCA

O fundo BTLG11 concluiu a compra de um imóvel logístico em Guarulhos por R$ 375 milhões, adicionando ao portfólio uma unidade com 95.348 metros quadrados de área bruta locável, totalmente ocupada.

Do preço total, o fundo pagou R$ 225 milhões à vista, equivalentes a 60% da aquisição, e ficará responsável por um saldo de R$ 150 milhões a ser pago em 18 meses, corrigido pelo IPCA.

Com a operação, o fundo aumenta sua participação em ativos localizados num raio de até 30 quilômetros de São Paulo, conforme informação divulgada no fato relevante do BTLG11.

Detalhes financeiros e condição de pagamento

A operação foi concluída na quarta-feira, 26, e, desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel. O preço indicado pela gestão corresponde a R$ 3.924 por metro quadrado.

O documento aponta um cap rate de entrada de aproximadamente 9,1% para o negócio, e a gestão estima um yield médio de aproximadamente 15,2% durante os próximos 18 meses, valores comunicados no fato relevante.

Características do ativo e potencial de valorização

Batizado de BTLG Guarulhos I, o empreendimento foi classificado pela gestão como um ativo de padrão AAA, e a nave principal tem estrutura de cross docking, configuração usada para recebimento e redistribuição de mercadorias.

A apresentação da operação indica potencial de revisão dos valores de locação, destacando que o aluguel médio atual observado é de R$ 29,80 por metro quadrado, enquanto novas locações na região têm sido registradas entre R$ 33 e R$ 40 por metro quadrado, números utilizados como cenário pela gestão.

Impacto no portfólio, captação e reavaliação

A aquisição ocorre após a 16ª emissão de cotas do BTLG11, que captou R$ 1,81 bilhão e resultou na emissão de 17.629.909 novas cotas, montante superior aos R$ 1,6 bilhão inicialmente previstos.

Com a incorporação do ativo, o patrimônio líquido do fundo ficou em R$ 7,43 bilhões, equivalente a R$ 107,04 por cota, após a reavaliação anual dos imóveis. Segundo a gestão, o valor dos ativos imobiliários subiu de R$ 5,15 bilhões para R$ 5,44 bilhões, avanço de 5,72%, e a vacância consolidada do portfólio foi informada em 2,1%.

Distribuição de rendimentos e incertezas sobre impacto nos dividendos

O BTLG11 pagou R$ 0,81 por cota em 25 de agosto, com cotistas posicionados nas cotas ao fim do pregão de 14 de agosto de 2026 tendo direito ao rendimento. Esse mesmo valor já havia sido distribuído na competência de junho, com pagamento em julho.

O fato relevante não traz uma projeção específica sobre quanto da operação será refletido nos próximos rendimentos por cota, ele informa o cap rate de entrada, o yield médio estimado da transação e que o fundo passa a receber a totalidade das receitas desde a primeira parcela.

Com a conclusão do negócio, o BTLG11 incorpora 95.348 metros quadrados de área logística totalmente locada, e a participação na receita de ativos no raio de até 30 quilômetros de São Paulo passa de 38% para 42%. O fundo ainda terá de desembolsar R$ 150 milhões, corrigidos pelo IPCA, para quitar o saldo da aquisição em 18 meses.