O Patria Investimentos planeja reunir quatro fundos de crédito imobiliário indexados ao IPCA em uma única carteira, com o objetivo de aumentar escala, diversificação e liquidez para os cotistas.

A estratégia, segundo a gestora, prevê também replicar o processo em uma segunda etapa com fundos atrelados ao CDI e, no futuro, avaliar a criação de um veículo híbrido que reúna os dois indexadores.

Essas informações foram divulgadas pelo InfoMoney, em entrevista com Rodrigo Abbud, Head de Fundos Imobiliários do Patria, que detalhou prazos, números e desafios do processo, conforme informação divulgada pelo InfoMoney.

Plano e metas da consolidação

O plano do Patria consiste em incorporar as carteiras do RBRR11, VCJR11 e RPRI11 ao PCIP11, formando um fundo consolidado que concentraria cerca de R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido.

Hoje, o PCIP11 tem 88 operações e a maior exposição individual corresponde a 5,5% do patrimônio líquido. Com a consolidação, a carteira passaria a ter 239 operações e a maior exposição cairia para 2,9%, uma redução significativa na concentração de risco.

Para o executivo, essa pulverização melhora as métricas de risco de crédito, sendo, na avaliação do fundo, uma medida benéfica para os cotistas.

Liquidez, watchlist e taxa de aquisição

Além da diversificação, a consolidação deve elevar a liquidez do veículo. O volume médio diário negociado do PCIP11, atualmente estimado em cerca de R$ 3,4 milhões, poderia chegar próximo de R$ 9 milhões após a operação.

No atual PCIP11, ativos em watchlist representam 6,5% do patrimônio líquido, percentual que cairia para 5,7% na carteira consolidada. Abbud alerta, porém, que o indicador de watchlist isolado não define quem é beneficiado pela operação.

Ele exemplifica que o RBRR11 negocia com taxa de aquisição próxima de IPCA + 7,9%, enquanto o novo fundo consolidado teria uma taxa estimada em IPCA + 10,2%, o que pode elevar a rentabilidade potencial do portfólio como um todo.

Riscos setoriais e proteção pelo lastro

O varejo será o segundo maior setor da carteira do novo fundo consolidado, com participação aproximada de 15,7% do patrimônio líquido, o que levanta dúvidas sobre o risco de crédito dos CRIs ligados a varejistas.

Abbud destacou que é preciso separar o risco da empresa do valor do imóvel que serve de lastro, citando exemplos em que o ponto comercial incentiva o pagamento mesmo em dificuldades financeiras, observação que remete à tese adotada em outros fundos da gestora.

Desafios, prazos e próximos passos

A consolidação depende da aprovação dos cotistas dos quatro fundos. É preciso atingir a aprovação de 25% dos cotistas em assembleia de cada veículo, o que Abbud identifica como o maior desafio.

O objetivo do Patria é concluir as assembleias dentro de 30 dias e ter uma decisão até 25 de setembro. Se as aprovações forem obtidas, o processo de incorporação poderá ser iniciado na sequência, seguido da repetição do processo para os fundos atrelados ao CDI.

Sobre a visão estratégica, Abbud afirmou, textualmente, “O nosso objetivo, sem dúvida, é ter um veículo consolidado na inflação. Depois pegar o que a gente tiver no CDI, fazer o mesmo trabalho e ter um híbrido”.

Ele também ressaltou a complexidade das aprovações, dizendo, “Por mais que seja muito bom para os cotistas, não é simples. Você tem que ter aprovação de 25% em assembleia de todos os fundos”.

Se o processo avançar conforme o planejado, a operação tende a reduzir concentração, ampliar liquidez e potencialmente melhorar a rentabilidade do novo veículo, enquanto a gestora avalia a criação de uma estrutura híbrida que combine IPCA e CDI.