O fundo imobiliário BTG Pactual Logística, conhecido pelo ticker BTLG11, concluiu a compra de um galpão logístico em Guarulhos por R$ 375 milhões, operação que amplia a exposição do fundo à região metropolitana de São Paulo.

O imóvel, denominado BTLG Guarulhos I, tem 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e está totalmente ocupado, o que garante fluxo de receita desde os primeiros desembolsos do fundo.

Do total, o fundo pagou R$ 225 milhões à vista, equivalente a 60% do preço, e terá o saldo de R$ 150 milhões pago em 18 meses, com correção pelo IPCA, conforme fato relevante divulgado pelo BTG Pactual.

Detalhes da aquisição e métricas financeiras

A gestora informou que, apesar da parcela do preço ser postergada, o BTLG11 já passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do galpão desde o primeiro desembolso.

O negócio foi fechado com um cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%, indicador que relaciona a renda anual do ativo ao seu preço de aquisição, servindo como medida da rentabilidade operacional inicial.

Além disso, o fundo estima um yield médio para os próximos 18 meses de aproximadamente 15,2%, percentual favorecido pela estrutura de pagamento parcelado, já que o fundo recebe toda a receita do galpão enquanto 40% do preço será pago posteriormente.

Impacto na carteira do BTLG11

Com a incorporação do ativo, a parcela da carteira investida em imóveis situados em um raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo aumentará cerca de quatro pontos percentuais, alcançando 42%.

Essa concentração na região metropolitana de São Paulo reforça a estratégia do fundo de apostar em ativos próximos ao maior mercado consumidor do país, área considerada uma das mais demandas da logística nacional.

IFIX e movimentos do mercado de FIIs

No mesmo dia, o principal índice de fundos imobiliários da B3, o IFIX, recuou, encerrando a quarta-feira aos 3.697,78 pontos, com queda de 0,08%.

Com isso, desde o início de agosto o indicador acumula desvalorização de 2,27%, enquanto, desde janeiro, recua 2,10%.

Entre os FIIs, as maiores altas registradas na sessão foram MFII11 +9,53% a R$ 39,19, ARRI11 +1,94% a R$ 4,74 e CYCR11 +1,93% a R$ 8,45.

Já entre as maiores quedas, destacaram-se PATC11 -4,19% a R$ 113,50, JSRE11 -3,53% a R$ 7,93 e CACR11 -3,52% a R$ 15,92, refletindo a rotação e a volatilidade no segmento de fundos imobiliários.

O que isso significa para cotistas e investidores

A aquisição deve gerar aumento imediato de receita para o BTLG11, dado que o ativo está totalmente ocupado e já repassa rendimentos ao fundo, mesmo com parte do pagamento postergada.

Para cotistas, o cap rate de 9,1% e o yield estimado de 15,2% nos próximos 18 meses são parâmetros relevantes para avaliar a atratividade do investimento, além da maior concentração em ativos na região metropolitana de São Paulo.

Investidores devem acompanhar a evolução do pagamento dos R$ 150 milhões restantes e a correção pelo IPCA, bem como os próximos relatórios do fundo, para entender o impacto operacional e de distribuição de rendimentos.