O fundo imobiliário BTLG11 anunciou a aquisição do galpão Guarulhos I por R$ 375 milhões, operação que já começou a utilizar valores captados na 16ª emissão de cotas.

A compra eleva a presença do portfólio na região a 42% dentro do raio de 30 km da capital paulista, uma área com demanda elevada por logística.

As informações foram divulgadas em fato relevante pelo próprio BTLG11, e trazem detalhes sobre preço, forma de pagamento, ocupação e potencial de valorização do aluguel, conforme informação divulgada pelo BTLG11 em fato relevante.

Detalhes financeiros da operação

O valor total da aquisição do Guarulhos I foi de R$ 375 milhões, dos quais R$ 225 milhões foram pagos à vista, equivalente a 60% do preço, com o saldo de R$ 150 milhões a ser desembolsado em 18 meses, corrigido pelo IPCA.

Com o pagamento da primeira parcela, o fundo passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel imediatamente.

O BTLG11 informou que o yield médio estimado para os próximos 18 meses é de aproximadamente 15,2%, cifra usada para projetar o retorno operacional do ativo no curto prazo.

Perfil do imóvel e ocupação

O Guarulhos I é classificado como galpão triple A, com 95,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), e está totalmente ocupado por dois inquilinos, Lopes Supermercados e M. Dias Branco.

Por ser um ativo de padrão elevado em uma localização premium, o imóvel tende a ser mais competitivo na atração de contratos e na revisão de valores.

Potencial de valorização dos aluguéis e efeito no cap rate

O BTLG11 aponta que o aluguel médio do galpão hoje é de R$ 29,80 por metro quadrado, enquanto o preço médio de novas operações na região varia entre R$ 33,00 e R$ 40,00 por metro quadrado.

Segundo o documento do fundo, a cada R$ 1 por metro quadrado de aumento no aluguel, a taxa pode avançar 0,31 ponto percentual, o que favorece a compressão do cap rate implícito da operação.

Caio Araujo, analista da Empiricus Research, avalia que, caso os contratos de locação atinjam os valores próximos da região, o cap rate implícito da operação subiria para algo entre 10% e 12%, diante de um cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%.

Impacto para o portfólio e avaliação do mercado

Com a aquisição, a exposição do portfólio do BTLG11 na região metropolitana de São Paulo passou de 38% para 42%, reforçando a estratégia de concentração em ativos logísticos bem localizados.

A Empiricus Research considera a operação positiva para a carteira do fundo e reiterou a recomendação de compra para as cotas do BTLG11, segundo avaliação divulgada junto aos dados da transação.

O movimento segue a tendência do mercado, em que cidades como Guarulhos ganham importância logística, disputando espaço com polos tradicionais como Cajamar, e criando janelas para reajustes contratuais favoráveis aos proprietários.

Em suma, a compra do Guarulhos I por R$ 375 milhões amplia a presença do BTLG11 em um mercado aquecido, e deixa espaço para que revisões de aluguel elevem o rendimento do ativo e impactem positivamente o cap rate do fundo.