O fundo imobiliário TRXF11 opera em forte alta após informar que desistiu de negociações para a aquisição de imóveis corporativos em São Paulo.

As tratativas incluíam ativos vinculados aos fundos BLCA11 e CVFL11, em operações que somavam pouco mais de R$ 1 bilhão em valor proposto.

Segundo o comunicado, as propostas se tornaram inviáveis após alterações nas condições de mercado, e, com isso, os imóveis permanecerão nas carteiras dos fundos vendedores, conforme comunicado do TRXF11 (TRX Real Estate).

Negociações e valores envolvidos

A negociação com o BLCA11 previa a compra de conjuntos corporativos no Pátio Victor Malzoni, na região da Faria Lima, com proposta de aproximadamente R$ 475 milhões, envolvendo cerca de 7,4 mil metros quadrados de área bruta locável.

Já com o CVFL11, a proposta alcançava R$ 557,85 milhões para a aquisição de 12 conjuntos no edifício Vista Faria Lima, o equivalente a aproximadamente R$ 48 mil por metro quadrado.

Somadas, as duas operações representavam cerca de R$ 1,03 bilhão e aproximadamente 19 mil metros quadrados de ABL, entre empreendimentos corporativos de alto padrão no Itaim Bibi e na Vila Nova Conceição.

Motivo do fim das tratativas e impacto para cotistas

De acordo com o comunicado do TRXF11, as operações foram consideradas inviáveis porque mudanças nas condições de mercado impediram o cumprimento de uma das condições previstas nas propostas.

Com o fim das tratativas, os negócios não serão concluídos e os imóveis permanecerão nas carteiras dos fundos vendedores, sem que haja impacto financeiro para os cotistas dos veículos envolvidos, segundo informou o fundo.

Estratégia do TRXF11 e posicionamento do gestor

A operação ocorre num momento em que o TRXF11 busca ampliar e diversificar seu portfólio, com foco em combinação entre diversificação, gestão ativa dos imóveis e disciplina na alocação de capital.

Durante o TRX Day, no Shopping JK, em São Paulo, o gestor Gabriel Barbosa explicou os dois tipos principais de ativos na carteira do fundo, chamados de ativos “troféu” e ativos mais táticos.

Na definição apresentada por Barbosa, “Então o ativo troféu é aquele ativo que é de difícil replicabilidade, que você não faz de novo. Você tem sim uma taxa mais apertada, que é o preço, para você conseguir entrar naquele ativo. Mas você tem um horizonte mais longo de carrego. São ativos que a gente prevê ficar dentro do fundo por décadas“.

Sobre a ala tática, o gestor disse, “E o ativo mais tático, que a gente acaba entrando em uma taxa mais alta, e ele é reciclado sistematicamente, trazendo ganho de capital para os nossos investidores“.

Números da carteira e exemplo de gestão ativa

O fundo reduziu sua concentração em varejo nos últimos anos. Hoje, o maior locatário representa 14,5% da receita, enquanto os dez maiores respondem por 46,3%.

Ao todo, o TRXF11 possui mais de 350 locatários, um ponto destacado pelo gestor para aumentar a previsibilidade da receita e reduzir riscos ligados a problemas individuais.

Barbosa também colocou um exemplo de gestão ativa, citando a compra e venda de uma loja do Grupo Pão de Açúcar em Teresina. O imóvel foi adquirido em 2020 a um cap rate de 7,3% e posteriormente vendido a 6,5%, operação que, segundo ele, proporcionou “retorno superior a 20% ao ano e um ganho de capital de 36,5% para o investidor”.

O TRXF11 segue em busca de novas aquisições e estruturando sua 13ª emissão de cotas, que prevê captação de até R$ 5 bilhões, podendo alcançar R$ 10 bilhões com o lote adicional, dentro da estratégia de ampliar e diversificar a carteira.