Por que um imóvel encalha, entre preço, condomínio, documentação, planta e reputação, e o que proprietários podem fazer para recuperar liquidez e atrair compradores

Vender um imóvel nem sempre depende só da localização ou da metragem, o que muitas vezes atrasa um negócio é a soma de custos e obstáculos que desanimam compradores, como condomínio elevado ou documentação irregular.

Muitos proprietários não percebem que o problema é liquidez, não necessariamente perda de preço, e que ajustes simples podem acelerar a saída do imóvel do mercado.

As análises a seguir reúnem orientações de corretores e CEOs do setor sobre por que um imóvel encalhado fica parado e o que vale consertar primeiro, conforme informação divulgada pela Folha Mercado.

Por que o imóvel fica encalhado

O principal obstáculo costuma ser financeiro, porque o comprador avalia quanto vai pagar por mês, somando prestação e condomínio, mais do que o preço anunciado.

Na avaliação de Thiago Yaak, CEO da Liquid, “Dois imóveis com o mesmo preço de anúncio podem ter públicos completamente diferentes por causa disso [o valor do condomínio], e o vendedor raramente percebe que está competindo em desvantagem“. Ele alerta que muitos imóveis perdem acesso ao financiamento, o que reduz drasticamente a base de compradores, e que “O imóvel não perde valor de mercado. Ele perde acesso ao crédito, o que é muito pior“.

Além do custo de condomínio, a documentação irregular também trava negócios. Inventários não concluídos, matrículas desatualizadas e obras sem averbação dificultam a aprovação de crédito, e isso afasta a maioria dos interessados, já que a maior parte do mercado depende de financiamento.

A aparência, a planta e o preço influenciam na liquidez

Imóveis mal conservados criam uma quebra de expectativa entre o anúncio e a visita, reduzindo o interesse, explica Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica. “Quando ele chega ao imóvel e encontra uma realidade muito diferente da esperada, ocorre uma quebra de expectativa“.

Obras cosméticas, como pintura e pequenos reparos, costumam ser mais eficientes do que descontos profundos. Araújo afirma que “Um investimento de R$ 50 mil ou R$ 60 mil faz o proprietário recuperar mais do que gastou, porque melhora a percepção de valor do imóvel“.

Por outro lado, plantas muito personalizadas e decorações marcantes restringem o público. Bruna Eleutério, corretora e sócia da Felicitá Imóveis, resume: “Imóvel dificilmente perde valor. Ele é um bem real, e o papel dele é proteger o patrimônio da inflação. O que existe, na prática, é imóvel que se valoriza menos do que a média ou que demora mais para vender. São coisas diferentes“.

Quando o imóvel fica muito tempo no mercado, cresce a percepção de problema e as negociações passam a exigir descontos maiores. Segundo Yaak, “a grande maioria das transações fecha abaixo do valor anunciado, com abatimento em torno de 10%, na média”. Como ele resume, “Quem quer velocidade paga em preço, quem quer preço paga em tempo”.

O que vale a pena reformar e o que é difícil de mudar

Antes de investir, a pergunta é quanto custa consertar. Pintura, acabamentos e correções internas costumam ter retorno ao melhorar a percepção do imóvel, e podem acelerar a venda.

Já problemas do edifício ou do entorno, como manutenção deficiente do prédio ou degradação da vizinhança, fogem ao controle do proprietário. “O principal é o condomínio. Se o prédio não se preserva, não se moderniza e não se atualiza, o proprietário sozinho não resolve. O mesmo vale para a localização. Reforma nenhuma muda o entorno“, alerta Bruna.

Comprar um imóvel encalhado vale a pena?

Para investidores atentos, um imóvel encalhado pode ser oportunidade, desde que o problema seja solucionável. “Só compre barato o problema que você consegue resolver“, aconselha Bruna.

Questões documentais e de conservação interna agregam valor quando resolvidas, mas dificuldades ligadas à gestão do condomínio ou à localização podem tornar a revenda complicada, mesmo com desconto.

Como destaca André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, muitas vezes o melhor negócio é comprar algo mal apresentado ou mal precificado, que possa voltar a ser desejado pelo mercado com intervenções corretas.

Principais vilões que deixam um imóvel encalhado

• Documentação irregular, como inventários não concluídos, matrículas desatualizadas e obras não averbadas, que eliminam grande parte dos compradores que dependem de financiamento.
• Condomínio elevado, que reduz a capacidade de pagamento do interessado quando somado à parcela do financiamento.
• Imóveis fora do padrão, com plantas muito personalizadas ou configurações que restringem o público-alvo.
• Localização deteriorada, quando a violência ou a degradação urbana afasta compradores pela questão de segurança.
• Fama ruim, casos de crimes ou estigmas locais que marcam o imóvel, como a cobertura onde ocorreu o assassinato de Marcos Matsunaga, que é exemplo de estigma imobiliário.

Em síntese, um imóvel encalhado raramente perdeu valor intrínseco, ele perdeu liquidez, e o caminho para reverter isso passa por corrigir o que for possível, ajustar o preço à realidade do mercado e, quando for o caso, aceitar que alguns problemas não têm solução prática para um vendedor individual.