IFIX negocia em valuation raro, P/VP próximo de 0,86 vez, e BTLG11 surge como opção entre os FIIs de tijolo, com portfólio logístico diversificado e recente aquisição

O mercado de fundos imobiliários mostra sinais de descontos no patamar do índice, o que tem atraído a atenção de investidores que acompanham valuation por P/VP.

Entre os fundos de tijolo, um player logístico chama atenção por combinar baixa vacância, concentração em São Paulo e uma aquisição relevante em Guarulhos.

As informações acima foram divulgadas pelo BTG Pactual, conforme informação divulgada pelo BTG Pactual.

IFIX e o indicador P/VP, o que os números mostram

Segundo o BTG Pactual, “P/VP [Preço sobre Valor Patrimonial] ponderado do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) está próximo de 0,86 vez“. Esse indicador, embora imperfeito, serve como referência para entender em que ponto do ciclo a indústria se encontra, e a leitura do banco aponta que a atual região de valuation apareceu em relativamente poucos momentos da última década.

Historicamente, quando o índice alcançou níveis parecidos, o ponto de partida foi, na maioria das vezes, favorável para os retornos dos 12 meses seguintes, porém isso não transforma agosto em um convite para comprar qualquer fundo em queda, portanto é preciso seleção e análise do ativo.

O que diferencia o BTLG11 entre os FIIs de logística

Conforme a mesma divulgação do BTG Pactual, o BTLG11 concentra mais de 30 imóveis logísticos, com cerca de 92% da área em São Paulo, vacância de apenas 2,1% e base locatícia diversificada. Esses dados mostram uma exposição significativa ao maior mercado de demanda logística do país, o que costuma reduzir o risco de esvaziamento do fluxo de receitas.

Na semana da divulgação, o fundo anunciou a aquisição de um galpão logístico AAA em Guarulhos, 100% locado e localizado dentro do raio de 30 km da cidade de São Paulo. A transação, no valor de R$ 375 milhões, representa a primeira alocação dos recursos captados na 16ª emissão do fundo.

A operação foi avaliada como positiva pelo BTG Pactual, com cap rate consolidado de 9,1% e yield médio estimado de 15,2% nos próximos 18 meses, considerando o efeito do pagamento parcelado. Além disso, o ativo pode se beneficiar de futuras revisões de aluguel, em um mercado que ainda tem espaço para recomposição dos preços reais.

Valuation e desconto patrimonial do fundo

Segundo o relatório divulgado, “Com um portfólio que reúne diversidade, qualidade e localização privilegiada, o FII negocia com desconto patrimonial de 8,3%, o maior dos últimos 18 meses”. Esse desconto sugere que o mercado está negociando o fundo abaixo do valor dos ativos que compõem sua carteira, abrindo espaço para possíveis retornos se a liquidez e o sentimento melhorarem.

Riscos e palco para decisão do investidor

Apesar dos indicadores positivos, é importante lembrar que a leitura do P/VP e as métricas de transação não eliminam riscos. Alterações na demanda por espaço logístico, revisões contratuais, custos de vacância ou mudanças macroeconômicas podem afetar o desempenho do fundo.

O conteúdo citado foi divulgado pelo BTG Pactual, e não deve ser usado como única fonte para decisão de investimento, pois não considera objetivos financeiros ou perfil do investidor. Antes de decidir, recomenda-se realizar uma avaliação detalhada do produto, incluindo características, prazos, liquidez e riscos, preferencialmente com a ajuda de um profissional qualificado.

Em síntese, com o IFIX negociando em torno de 0,86 vez de P/VP, e com o BTLG11 apresentando portfólio concentrado em São Paulo, baixa vacância, aquisição estratégica em Guarulhos e desconto patrimonial relevante, o fundo se configura como uma oportunidade a ser analisada por quem busca exposição ao mercado de tijolos, desde que considerado o contexto de risco e horizonte do investidor.