EQI Research retira MCRE11, aloca 5,0% ao novo KNHF11 e 2,5 pontos percentuais ao HGBS11, citando risco com Casas Bahia e sobreposição com TRXF11

A corretora ajustou a carteira recomendada de fundos imobiliários, substituindo o MCRE11 por KNHF11, buscando reduzir incertezas e diversificar gestora e estratégia.

A decisão redistribuiu o peso do MCRE11 entre o HGBS11, que recebeu 2,5 pontos percentuais, e o KNHF11, que entrou com 5,0% na seleção da casa.

Os motivos e impactos da mudança, além das condições do KNHF11, serão detalhados a seguir, conforme informação divulgada pela EQI Research.

Por que o MCRE11 saiu da carteira

A saída do MCRE11 tem, segundo a casa, dois motivos principais, ambos ligados à elevação de risco e à sobreposição de exposição.

O primeiro motivo é a exposição indireta ao Grupo Casas Bahia, que entrou em recuperação judicial e comprometeu o carrego, o rendimento corrente que justificava a posição.

O MCRE11 carrega 8,8% do portfólio em cotas do MCLO11, fundo também gerido pela Mauá e dono de quatro imóveis logísticos alugados ao grupo, o que aumenta a vulnerabilidade caso o processo avance.

Sobre as proteções contratuais, a equipe da EQI avaliou que, mesmo com garantias, há limite para essas salvaguardas enquanto a recuperação judicial prossegue, por isso a preferência por reduzir a incerteza.

Na avaliação direta da analista, “Mesmo com as reservas, garantias e estruturação do contrato, o risco de redução de dividendos e reposicionamento dos imóveis no curto prazo é, na nossa visão, elevado”, trecho divulgado pela EQI Research.

Sobreposição com TRXF11 e postura da EQI

O segundo motivo para a exclusão foi a sobreposição com o TRXF11. Cerca de 15% da carteira do MCRE11 está alocada no próprio TRXF11, que já figura de forma direta na seleção da EQI.

A gestora do TRXF11 revisa sua estratégia de crescimento, após reação negativa do mercado a operações que envolveram troca de cotas por imóveis e cap rates considerados baixos.

Como explicaram, “Diante da revisão de estratégia que a gestão do TRXF11 está fazendo, preferimos manter essa posição apenas de forma direta, sem duplicar a exposição por meio do MCRE11”.

O TRXF11 teve expressiva volatilidade, puxando a queda do bloco híbrido e tijolo em agosto, com recuo de mais de 13% na cota, e a gestora já começou a desfazer parte dos negócios anunciados, segundo a analista.

Por que o KNHF11 entrou na carteira

Para preencher o espaço deixado pelo MCRE11, a EQI buscou um fundo que não reforçasse posições já presentes na carteira, optando pelo KNHF11, da Kinea, que passa a integrar a seleção.

O objetivo foi diversificar gestora e estratégia, em vez de sobrepor alocações que já existem em fundos como BTCI11, RBRY11 e VCJR11.

O portfólio do KNHF11 mistura CRI, cotas de outros FIIs, imóveis e uma pequena posição em ações, com os CRI representando 56,3% do patrimônio, imóveis 30,5% e cotas de FII 10,8%.

A cota do fundo negocia com deságio de cerca de 7% frente ao valor patrimonial, e a expectativa divulgada pela casa é de distribuição de R$ 1,00 por cota ao mês, o que anualizado corresponde a um dividend yield de 13%, já líquido de imposto de renda.

Impactos e o que acompanhar na carteira

A mudança também introduz a Kinea na seleção da casa e reduz a exposição a riscos concentrados ligados ao varejo em recuperação judicial.

Além disso, a EQI manteve o TRXF11 na carteira, mas acompanhará os próximos passos da gestão antes de qualquer ajuste adicional de peso, e sinalizou atenção especial à reorganização envolvendo o VCJR11.

O VCJR11 está em diligências para incorporação ao PCIP11, junto com RBRR11 e RPRI11, operação que consolidaria carteiras de crédito IPCA, elevando o patrimônio do PCIP11 de R$ 1,600 bilhão para cerca de R$ 4,500 bilhões, conforme os termos divulgados.

As mudanças propostas também mexem nas taxas, com a taxa de aquisição subindo de IPCA mais 9,1% para IPCA mais 10,2%, e a taxa de administração caindo de 1,60% para 1,00% ao ano nos fundos que hoje cobram mais.

Por fim, a EQI afirma que prefere reduzir a incerteza e reavaliar o MCRE11 conforme o processo evoluir, por isso, na avaliação da casa, “Preferimos reduzir a incerteza agora e reavaliar o fundo conforme o processo evoluir”.

Investidores devem acompanhar a evolução do processo da recuperação judicial das Casas Bahia, a revisão da estratégia do TRXF11, e as assembleias que decidirão a reorganização do VCJR11, todas movidas por decisões e riscos que podem alterar dividendos e liquidez.