Fundos imobiliários de galpões logísticos mostram fundamentos mais sólidos em 2026, com vacância no menor nível histórico, aluguéis em alta, P/VP próximo ao patrimônio e forte procura por ativos de qualidade

Os fundos imobiliários que investem em galpões logísticos têm resistido melhor à pressão do mercado, apesar do cenário de juros elevados e do recuo generalizado das cotas.

O segmento combina baixa disponibilidade de espaços, aumento da ocupação e correção dos aluguéis, o que tem sustentado a receita dos imóveis e atraído interesse de investidores e gestores.

As informações abaixo são baseadas em dados e entrevistas divulgadas pelo Valor Investe, que analisou desempenho, fundamentos e movimentações do setor, conforme informação divulgada pelo Valor Investe.

Por que o segmento resiste

O principal pilar da resistência é operacional, dentro dos próprios imóveis. A demanda por galpões logísticos segue aquecida, com o comércio eletrônico puxando a necessidade por centros de distribuição mais próximos dos consumidores.

Dados do mercado mostram que o segmento de logística é o único entre os grandes setores de tijolo que permanece no positivo em 2026 até julho, com retorno de +0,51% no acumulado do ano e perda menor nos últimos quatro meses, de -2,99%.

Outros segmentos registraram desempenhos bem piores, por exemplo, shoppings, com -1,70% no ano até julho, lajes corporativas -0,84% e residencial -29,02%, segundo levantamento citado pela fonte.

Oferta limitada, juros altos e impacto nos preços

A vacância nacional do setor encerrou 2025 em 6,6%, ante 8,5% no fim de 2024, segundo o Itaú BBA, o que mostra uma redução significativa na disponibilidade de espaços.

Ao mesmo tempo, o atual patamar de juros elevados dificulta a viabilização de novos projetos, porque aumenta o custo de capital, tornando obras e expansões menos atraentes, conforme explica Felipe Sangalli, sócio e diretor financeiro da Bresco.

Nas palavras de Sangalli, “O atual nível de juros tende a segurar um patamar de oferta que possa gerar desequilíbrio no mercado, especialmente em um momento de demanda aquecida, impulsionada principalmente pelo e-commerce”.

Artur Losnak, da Zagros Capital, reforça que “A demanda por galpões permanece forte, impulsionada principalmente, mas não exclusivamente, pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de infraestrutura logística cada vez mais próxima dos grandes centros consumidores”.

Corrida pelos melhores galpões e sinais de mercado

Fundos e gestores têm feito aquisições e investimentos, em operações que vão de galpões prontos e ocupados a projetos na planta, alguns com contratos antecipados com grandes varejistas online.

Entre os fundos ativos no segmento estão BTLG11, XPLG11, TRXF11, CPLG11 e GGRC11. O GGRC11, por exemplo, captou R$ 1,48 bilhão, com a integralização de 131,9 mil cotas a R$ 11,22 cada, ampliando seu poder de compra em um mercado competitivo.

Mesmo com a melhora operacional, as cotas ainda são negociadas com desconto. O setor de logística registra um P/VP mediano de 0,88, equivalente a um desconto de 11,61% em relação ao valor patrimonial, indicador que mostra que parte do racional de preço ainda incorpora a atratividade da renda fixa e o custo do capital.

Oportunidade, avaliação e riscos

Para analistas, o desconto pode sinalizar oportunidade, porque o desempenho operacional dos imóveis segue forte, enquanto algumas cotas não refletem totalmente essa realidade. Losnak observa que “Entendemos que o desconto observado nas cotas dos fundos de logística foi, em boa medida, impactado pela permanência dos juros em patamares elevados por um período prolongado, que penaliza o preço dos ativos imobiliários”.

Sangalli acrescenta que vendas recentes no mercado físico mostram que os imóveis podem valer mais do que consta nos relatórios dos fundos, o que reforça a hipótese de descompasso entre preço de mercado e fundamentos.

Por outro lado, o cenário pode mudar se houver uma onda de oferta nova e descontrolada ou uma desaceleração acentuada do consumo que prejudique o e-commerce. Até lá, juros altos atuam como freio natural para novas construções e reduzem o apetite por ativos de risco, mantendo um equilíbrio que beneficia fundos consolidados.

Em resumo, os fundos imobiliários focados em galpões logísticos mostram fundamentos operacionais robustos, com ocupação crescente, aluguéis em reajuste e oferta restrita, e permanecem no radar de investidores que buscam exposição ao setor, com atenção à avaliação e ao risco de mercado.