Investir em FIIs de papel não é só escolher entre receber juros mais altos agora ou proteção contra a inflação, é também decidir que tipo de dívida imobiliária você quer financiar.

Em cenário de taxa Selic elevada, a tentação de priorizar papéis atrelados ao CDI é grande, mas essa decisão muda a composição do portfólio e a exposição a ciclos do mercado imobiliário.

Gestores alertam que olhar somente para os juros pode fazer o investidor perder oportunidades ou concentrar vulnerabilidades na carteira, conforme informação divulgada pelo Money Times.

Por que olhar apenas para o CDI pode enganar

Brunno Bagnariolli, gestor e sócio da JiveMauá Real Estate, lembra que o CDI é cíclico, e que o retorno atual não garante o mesmo rendimento no futuro. Segundo ele, “Hoje, você consegue investir com CDI alto porque os juros estão altos. Mas, quando esse dinheiro voltar para você, o CDI pode estar em 10%”.

Bagnariolli alerta ainda para a perda de oportunidades quando os títulos vencem, “E, quando chegar esse momento, você não encontrará mais operações pagando IPCA +9%”, o que mostra que travar um retorno alto hoje não resolve a incerteza sobre reinvestimento.

O indexador define o tipo de crédito e os riscos

Martim Fass, gestor da Daycoval Asset, explica que o indexador não é só um mecanismo de remuneração, ele também determina quem toma o crédito. Operações atreladas ao CDI costumam financiar incorporadoras, que usam esse recurso para complementar caixa durante obras.

Como ilustração, Fass afirma, “Quem aguenta pagar CDI, em geral, é incorporador imobiliário, que está sem o recurso para a produção e consegue colocar na conta CDI +4% para cobrir uma etapa da obra”.

O gestor destaca o risco de concentração, “Para ficar só em CDI, você tem que acabar concentrando em incorporação imobiliária. Não é necessariamente mais arriscado, mas, quando você só tem CDI na carteira, acaba focando numa atividade dentro do universo imobiliário, que é muito grande”.

Por que o IPCA costuma combinar com o mercado imobiliário

Para Bagnariolli, o IPCA tem relação mais natural com ativos de longo prazo do mercado imobiliário. Ele lembra que aluguéis e preços de imóveis tendem a seguir a inflação, por isso faz sentido que dívidas garantidas por imóveis sejam indexadas ao IPCA.

O gestor da JiveMauá explica a estratégia da casa, “Nós [na JiveMauá] não temos um FII só atrelado ao CDI. Os nossos veículos de recebíveis têm, na média, 90% de IPCA e 10% de CDI. Acho que, no longo prazo, é para ter muito mais inflação do que juros na carteira”.

Como combinar CDI e IPCA na carteira

Na prática, a decisão entre mais CDI ou mais IPCA depende do objetivo e do apetite por risco do investidor, mas os gestores concordam que a diversificação entre indexadores reduz vulnerabilidades. Fass resume a visão do banco, “É esta a nossa visão: ter um portfólio equilibrado e dividido. Afinal, o CDI pode cair, e aí você observará todos os ativos indexados ao IPCA valorizando, e perderá essa onda. É difícil fazer previsão, ninguém tem bola de cristal.”

Portanto, ao avaliar FIIs de papel, é preciso analisar prazos, tipo de crédito financiado, concentração por segmento e a sensibilidade de reinvestimento, não apenas o nível atual dos juros.