A alta da Selic torna atraente a tese de mirar em FIIs de papel atrelados ao CDI, porém gestores alertam que a escolha do indexador muda mais do que a remuneração.

O debate envolve prazo, concentração em setores e a capacidade de travar prêmios elevados no longo prazo, portanto a análise precisa ir além do juro corrente.

Os argumentos e dados sobre diferenciais entre CDI e IPCA foram apresentados por gestores da JiveMauá e da Daycoval, conforme informação divulgada pela JiveMauá e pela Daycoval

Indexador define o tipo de crédito e a concentração

Para Martim Fass, gestor da Daycoval Asset, a escolha do indexador ajuda a identificar que tipo de dívida imobiliária o fundo está comprando. Em geral, CRIs corrigidos pelo CDI tendem a financiar incorporadoras, operações de prazo mais curto e necessidades pontuais de caixa.

Fass exemplifica, “Quem aguenta pagar CDI, em geral, é incorporador imobiliário, que está sem o recurso para a produção e consegue colocar na conta CDI +4% para cobrir uma etapa da obra”.

O gestor destaca que, por concentrar em incorporação, um portfólio só CDI fica exposto a uma cadeia específica do mercado imobiliário, e se as vendas de imóveis desaceleram, o fundo sofre mais.

Por isso, a Daycoval prefere diversificar, mantendo, segundo a gestora, 50% de alocação em cada indexador dentro do veículo, para equilibrar risco e tipos de crédito.

IPCA combina com imóveis e contratos de longo prazo

Brunno Bagnariolli, gestor e sócio da JiveMauá Real Estate, ressalta que o IPCA costuma se conectar melhor à lógica dos imóveis e dos contratos de aluguel, que normalmente acompanham a inflação.

Ele afirma, “Se você aluga um apartamento, o reajuste normalmente segue a inflação, e não o CDI. Então, se você faz uma dívida cuja garantia é um imóvel, é melhor que a sua dívida também seja IPCA”.

A JiveMauá, segundo Bagnariolli, reflete essa visão em suas carteiras de recebíveis, que em média têm 90% de IPCA e 10% de CDI, “No longo prazo, é para ter muito mais inflação do que juros na carteira”.

Prazo, prêmio travado e a importância de olhar o crédito por trás

Além de identificar o tomador e a finalidade do financiamento, o indexador determina a duração da operação. Títulos CDI costumam ter prazo mais curto, enquanto IPCA oferece duration mais longa e permite travar prêmios por mais tempo.

Bagnariolli alerta, “Hoje, você consegue investir com CDI alto porque os juros estão altos. Mas, quando esse dinheiro voltar para você, o CDI pode estar em 10%”.

Ele complementa, “E, quando chegar esse momento, você não encontrará mais operações pagando IPCA +9%”. A mensagem é clara, o investidor precisa avaliar o ciclo dos juros, e não apenas o retorno corrente.

Travar prêmio ou diversificar, perspectivas distintas de alocação

As duas gestoras chegam a conclusões diferentes sobre alocação, embora concordem nos fundamentos. A JiveMauá busca travar prêmios elevados em IPCA, enquanto a Daycoval defende mesclar indexadores para mitigar ciclos imprevisíveis.

Fass resume a postura da Daycoval, “A carteira tem que ter os dois. Não teria nenhum problema a gente fazer um FII só CDI ou um só IPCA. Mas, pensando como um todo, não dá para ter só um desses dois indexadores”.

Ele acrescenta, “O CDI pode cair, e aí você observará todos os ativos indexados ao IPCA valorizando, e perderá essa onda. É difícil fazer previsão, ninguém tem bola de cristal.”

Em resumo, decidir por um FII de papel apenas pelo indexador pode ser um erro, porque o CDI indica retorno de curto prazo, e o IPCA ajuda a dimensionar por quanto tempo determinada taxa pode ser preservada.

O investidor que busca renda imobiliária precisa, portanto, olhar o crédito por trás do título, avaliar prazos, garantias e concentração setorial, e não apenas acompanhar o movimento dos juros.