O fundo imobiliário GARE11 concluiu em julho a compra de um centro logístico ocupado pelo Grupo Carrefour e manteve o patamar de dividendos pagos aos cotistas.

Ao mesmo tempo, a gestão negociou a venda de dez imóveis por R$ 804,4 milhões, em uma operação que deverá ser liquidada em etapas até janeiro de 2027.

Essas ações fazem parte da estratégia de aumentar a participação de ativos logísticos e reduzir a concentração de receitas, sem alterar, por ora, o fluxo de pagamentos aos investidores, conforme informação divulgada pela gestão do GARE11 no relatório gerencial de agosto de 2026.

Detalhes da compra do galpão em Itapevi

A aquisição refere-se a um centro logístico localizado em Itapevi, na região metropolitana de São Paulo, com 34.286 metros quadrados de área bruta locável, integralmente alugado ao Grupo Carrefour.

O valor da operação foi de R$ 119,81 milhões, com pagamento dividido em duas parcelas, R$ 101,7 milhões na conclusão do negócio e aproximadamente R$ 18 milhões com vencimento em julho de 2028, com correção pela inflação.

O contrato de locação é do tipo típico, com vencimento em dezembro de 2029, e prevê aluguel mensal de aproximadamente R$ 945,9 mil, com reajustes anuais pelo IPCA. A gestão informou que o Carrefour manifestou interesse em discutir renovação, sem que haja extensão contratual formalizada.

Por que vender dez imóveis e ainda ter exposição ao Carrefour

A venda negociada com o Riza Master envolve dez imóveis avaliados em R$ 804,4 milhões, com lucro bruto estimado em R$ 186,2 milhões. A transação afeta propriedades comerciais, enquanto a compra em Itapevi pertence ao segmento logístico.

Como a operação de venda ainda não foi integralmente liquidada, os ativos permanecem nos indicadores do fundo e a exposição ao Carrefour ainda aparece em 41% da receita imobiliária, apesar do plano de redução dessa concentração.

A primeira liquidação da venda foi reprogramada para outubro de 2026, e a segunda etapa permanece prevista para janeiro de 2027, prazos que serão determinantes para avaliar a nova composição da carteira.

Dividendos, resultados e principais indicadores

O GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota referente ao resultado de agosto, mantendo o patamar observado nos meses anteriores, e a gestão preservou o intervalo projetado de R$ 0,083 a R$ 0,090 por cota, sem garantia sobre valores futuros.

No relatório de agosto, o resultado líquido foi de R$ 24,46 milhões, equivalente a R$ 0,085 por cota, ligeiramente acima da distribuição realizada no período.

Entre os indicadores divulgados, ao fechamento de agosto de 2026, constam: cotação de fechamento R$ 8,44, valor patrimonial por cota R$ 9,07, P/VP 0,93, último dividendo R$ 0,083, dividend yield anualizado 11,8%, vacância física e financeira 0%, número de imóveis 34, contratos atípicos 88%, WAULT 9,33 anos, alavancagem líquida -7%.

A carteira soma aproximadamente 498 mil metros quadrados de área bruta locável e apresenta composição de receitas com predominância de renda urbana, cerca de 57%, logística 36% e imóveis corporativos 7%.

Em termos de caixa e dívidas, o fundo encerrou agosto com aproximadamente R$ 1,014 bilhão em disponibilidades consolidadas, contra R$ 847 milhões em obrigações financeiras projetadas até 2043, o que explica a alavancagem líquida negativa de 7%, segundo a metodologia da gestora.

O que acompanhar nos próximos meses

Os próximos passos críticos são a liquidação das etapas da venda ao Riza Master e a conclusão da parcela final da compra do galpão de Itapevi, cujo pagamento complementar vence em julho de 2028.

Com a primeira etapa de venda programada para outubro de 2026 e a segunda para janeiro de 2027, o mercado poderá recalibrar a leitura sobre a concentração em torno do Carrefour e o crescimento do peso do segmento logístico na receita do GARE11.

Também será importante observar a capacidade do fundo de transformar o resultado operacional em distribuições recorrentes aos cotistas, especialmente após a movimentação de ativos e a alocação das disponibilidades vinculadas a estruturas específicas.