Como a condução fiscal do próximo presidente pode alterar a curva de juros e o desempenho dos fundos imobiliários (FIIs), influenciando renda, valorização e risco em 2027

Os investidores em fundos imobiliários precisam avaliar mais do que o nome de um candidato, precisam entender a combinação entre juros, inflação e risco fiscal, que vai definir oportunidades em 2027.

Especialistas dizem que tanto os fundos imobiliários (FIIs) de papel quanto os de tijolo podem continuar relevantes, porém com perfis distintos de risco e retorno, dependendo do cenário econômico após a eleição.

As conclusões a seguir são baseadas em entrevistas e análises publicadas pelo Money Times, incluindo opiniões de analistas e gestores, conforme informação divulgada pelo Money Times.

Cenário em caso de vitória de Lula, efeitos esperados nos FIIs

No cenário de reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva, analistas não apontam migração automática para um tipo específico de FII, mas recomendam postura mais cautelosa por parte dos investidores.

Caio Araujo, analista da Empiricus Research, afirma que, para esse cenário, a alocação em FIIs continuaria pertinente, porém com tom conservador, indicando fundos de crédito high grade e fundos de tijolo de qualidade como alternativas.

Um gestor ouvido ressaltou que “Se o Lula ganhar, os dois tipos [de fundos imobiliários], como qualquer ativo com risco, vão apanhar” e alertou que os FIIs de papel também ficam expostos à saúde financeira dos projetos e incorporadoras.

Cenário em caso de vitória de Flávio Bolsonaro, reação inicial e condicionantes

Se Flávio Bolsonaro vencer, a variável-chave também será a condução fiscal e a resposta da curva de juros, que pode desencadear reação dos mercados e dos preços das cotas.

Analistas veem possibilidade de reação positiva inicial, com queda dos juros favorecendo especialmente os FIIs de tijolo pela compressão de cap rate e reprecificação das cotas, enquanto os FIIs de papel manteriam atratividade pela previsibilidade dos recebíveis.

Um gestor comentou que, num primeiro momento, “vai melhorar para todos, porque o juro vai cair”, lembrando, contudo, que a continuidade do efeito depende de medidas fiscais e da confiança do mercado.

Riscos e oportunidades por tipo de FII, o que observar

Para os FIIs de papel, a qualidade dos devedores e das garantias é tão importante quanto o nível dos juros, e o principal risco é o aumento da inadimplência e a deterioração do crédito.

Arthur Bonifácio, analista da Eleven Financial, destaca que “Em um ambiente de juros ainda elevados, os fundos de papel tendem a preservar maior capacidade de geração de renda, enquanto uma eventual queda das taxas pode favorecer mais os fundos de tijolo via compressão de cap rate [taxa de capitalização] e valorização das cotas”.

Entre as oportunidades em papel estão spreads elevados e gestão eficiente da carteira, enquanto em tijolo os setores de logística e shopping centers aparecem como com fundamentos favoráveis, dependendo de vacância, localização e capacidade de repasse de aluguéis.

Como escolher e que métricas priorizar na hora de investir

Independentemente do resultado eleitoral, analistas recomendam avaliar preço de entrada e sustentabilidade do rendimento, com atenção às métricas específicas para cada tipo de FII.

Em FIIs de papel, observe qualidade dos devedores, garantias, concentração, indexadores, duration, LTV e histórico de inadimplência, conforme orientação de Arthur Bonifácio.

Em FIIs de tijolo, priorize localização, qualidade e idade dos imóveis, vacância, concentração de locatários, prazo dos contratos, capacidade de reajuste e qualidade da gestão, fatores que influenciam a resiliência dos rendimentos.

O cenário macro, especialmente a situação fiscal, também merece observação atenta, pois, como registra relatório do Goldman Sachs, “Embora os investidores continuem concentrados nas vulnerabilidades fiscais brasileiras, nenhum dos dois principais candidatos apresentou uma estratégia fiscal clara e detalhada para o próximo mandato presidencial”.

Em síntese, os investidores devem combinar análise macro, seleção por qualidade e atenção ao preço de entrada para montar carteiras de fundos imobiliários (FIIs) que equilibrem renda e proteção de capital ante diferentes desdobramentos políticos e de juros.