O fundo imobiliário aumentou sua participação no setor logístico com a aquisição de um ativo frigorificado estratégico na região metropolitana de Porto Alegre, com previsão de pagamento em até 18 meses.

A operação deve elevar a exposição do fundo a galpões frigorificados, segmento com oferta restrita e custo de construção superior ao de ativos logísticos convencionais.

Nos primeiros cinco anos, a rentabilidade corrente estimada do ativo é atraente, com impacto direto na geração de renda do fundo, e a transação foi estruturada para preservar a liquidez do patrocinador.

conforme informação divulgada pelo GARE11 em fato relevante

Detalhes da aquisição e estrutura de pagamento

A operação foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII e, segundo fato relevante divulgado ao mercado, prevê a quitação integral do preço em até 18 meses.

O fundo adquiriu o Complexo Logístico Nova Santa Rita por R$ 155,9 milhões, e, devido a essa estrutura de pagamento, a rentabilidade corrente (running yield) média estimada do ativo nos primeiros 60 meses é de 13,5% ao ano, estabilizando-se em 11,75% ao ano a partir de então.

O GARE11 afirma que a obrigação de R$ 155,9 milhões é “plenamente compatível” com sua posição de disponibilidades, que supera R$ 1 bilhão.

O imóvel e a ocupação

O Complexo Logístico Nova Santa Rita é um centro de distribuição frigorificado com terreno de 154,8 mil metros quadrados (m²) e área bruta locável (ABL) de 18,9 mil m².

Localizado às margens da BR-386, o imóvel está integralmente ocupado por dois locatários, com contratos corrigidos anualmente pelo IPCA.

A BRF ocupa 8,6 mil m², o equivalente a aproximadamente 45% da ABL, enquanto a Reiter Log (RTL Armazéns e Logística) utiliza 10,3 mil m², cerca de 55% da área locável.

Além da estrutura já existente, o complexo possui um projeto aprovado para expansão de aproximadamente 13,9 mil m² e ainda teria potencial construtivo para elevar sua ABL para mais de 60 mil m².

Impacto no portfólio do fundo imobiliário e no mercado

A aquisição amplia a exposição do GARE11 a um segmento especializado do mercado logístico, os imóveis frigorificados, que possuem oferta mais restrita no país e apresentam custo de construção entre duas e três vezes superior ao de um ativo logístico convencional.

A gestora destaca que a operação está alinhada à sua estratégia de reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana, e amplia a diversificação geográfica e de locatários do fundo.

Desempenho do IFIX e contexto de mercado

O IFIX, principal índice dos FIIs na bolsa de valores (B3), encerrou a última sexta-feira (3) aos 3.771,85 pontos, com alta de 0,43%.

Desde o início de outubro, o indicador acumula valorização de 0,44%, enquanto, no acumulado de 2026, recua 0,09%.

Destaques do último pregão (3):

• HGCR11 liderou as altas, com avanço de 2,31%, último R$ 95,51.
• KNHF11 ganhou 1,95%, último R$ 94,60.
• RBRX11 teve valorização de 1,94%, último R$ 7,36.
• XPLG11 subiu 1,80%, último R$ 93,81.
• TRBL11 avançou 1,77%, último R$ 50,48.

Entre as quedas, o RBRR11 liderou as perdas, com -2,56%, depois o BCRI11 caiu 2,43%, enquanto o CACR11 registrou baixa de 1,74%.

Para o investidor em fundo imobiliário, a operação do GARE11 destaca a busca por diversificação setorial e por ativos com contratos atrelados ao IPCA, o que pode oferecer proteção contra a inflação, ao mesmo tempo, exige atenção à alavancagem de caixa durante o período de quitação.

O movimento também sinaliza interesse maior no segmento frigorificado, pela escassez de oferta e pelo potencial de expansão dos complexos logísticos com refrigeração, fatores que podem influenciar decisões de alocação de capital no universo dos fundos imobiliários.