Com Selic em 14% e inflação volátil, os FIIs de tijolo registram ocupação recorde, dividend yield médio de 10,8% a.a. e seguem negociando com desconto médio de 13,5% em relação ao valor patrimonial

O início de 2026 trouxe expectativa de queda da inflação e de redução da taxa Selic, porém eventos internacionais alteraram o quadro e os juros terminaram em patamar mais alto, pressionando ativos de risco.

Apesar do ambiente macroeconômico, os fundos imobiliários de tijolo têm apresentado melhora operacional, com elevação dos aluguéis, renegociações e queda das vagas em segmentos-chave.

O resultado é um aumento da renda recorrente e dos dividend yields, enquanto as cotas continuam sendo negociadas com desconto frente ao valor de seus ativos, criando oportunidades para quem tem horizonte mais longo.

conforme informação divulgada pela Rio Bravo, Economática e Buildings.

Juros, inflação e reação do mercado

A rápida deterioração das expectativas, provocada pelo prolongamento do conflito no Oriente Médio, acelerou a projeção inflacionária e fez com que o mercado atualmente precificasse uma Selic de 14% ao ano para o fim do período.

Essa mudança levou a forte abertura da curva de juros real, e, nos últimos dois meses, houve queda generalizada dos ativos de risco, ainda que o conjunto dos fundos imobiliários tenha encerrado o semestre com retorno positivo de 1,46%.

Na composição desse desempenho, os fundos de papel avançaram 5,36%, enquanto os fundos de tijolo registraram leve queda de 0,01%, impactados principalmente pelo segmento corporativo.

Fundamentos no mundo real, ocupação e renegociações

No mercado físico, os indicadores operacionais mostram avanço consistente, com aumento da ocupação e demanda por imóveis de qualidade, o que melhora o poder de barganha dos proprietários.

Os empreendimentos corporativos A-AAA em São Paulo registraram, no 1T26, o menor nível de vacância dos últimos 12 anos, e o segmento logístico informou aumento de ocupação, mesmo após entregas relevantes de estoque.

Segundo levantamento citado, a vacância de galpões A-AAA no Brasil atingiu 6,7% no 1T26, a mínima histórica, enquanto a vacância média dos fundos de lajes caiu 4,9p.p. nos últimos dois anos, alcançando 8,9% no 1T26.

Da mesma forma, a vacância dos fundos de logística recuou 1,6p.p., atingindo 2,4% no 1T26, e muitos fundos relataram melhora decorrente de renegociações, fim de carências e ajustes contratuais.

Rendimentos, prêmio de risco e descontos nas cotas

O crescimento do resultado recorrente dos FIIs de tijolo elevou o dividend yield médio para 10,8% a.a., mesmo diante da alta no cupom dos títulos indexados ao IPCA.

O prêmio de risco oferecido pelos FIIs de tijolo em relação a esses títulos se mantém em patamar elevado, de 2,75%, mostrando que o mercado exige retorno superior ao observado em períodos mais estáveis.

Ao mesmo tempo, os FIIs de tijolo seguem negociando com um desconto médio de aproximadamente 13,5% frente aos seus valores patrimoniais, e o segmento de lajes apresenta um desconto médio em relação ao VP de 34,7%.

Como investir com juros elevados e desconto nas cotas

Esse descompasso entre fundamentos operacionais e precificação nas bolsas gera oportunidades para investidores com horizonte de médio e longo prazo, desde que bem seletivos na escolha dos fundos.

Em um cenário de juros elevados, é fundamental priorizar a qualidade dos ativos, a solidez da estrutura de capital e o histórico da gestora, dando preferência a imóveis em regiões primárias e fundos com baixo nível de alavancagem.

Fundos que combinam geração de renda recorrente, melhoria operacional e desconto relevante podem entregar retorno total atrativo quando as perspectivas macroeconômicas evoluírem de forma favorável.

Dados e números citados acima, conforme informação divulgada pela Rio Bravo, Economática e Buildings.