Fundo imobiliário TRXF11 confirma aporte superior a R$ 1,4 bilhão para aquisição indireta de complexo logístico em Guarulhos, duas unidades já ocupadas pelo Mercado Livre e unidade em desenvolvimento

O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, anunciou aporte superior a R$ 1,4 bilhão para adquirir indiretamente um complexo de três galpões logísticos padrão AAA na região de Guarulhos, na Grande São Paulo.

O projeto reúne os galpões K100, K200 e K300, com cerca de 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável, e amplia a exposição do fundo ao mercado de logística, segmento em expansão no país.

(conforme informação divulgada pelo TRXF11)

Detalhes da operação

O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e possui cerca de 237,4 mil metros quadrados área bruta locável (ABL). Dois dos três galpões estão atualmente locados ao Mercado Livre.

O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre, e o K100, também locado à companhia, está em fase final de desenvolvimento, com a entrega da primeira etapa prevista ainda neste mês e a segunda prevista para outubro.

A unidade K300 está em fase de desenvolvimento, precisa de aprovação de projeto e assinatura de contrato de locação “built to suit”, traduzido como contrato de construção sob medida, para atendimento ao locatário.

Estrutura financeira e parceiros

O fundo vai pagar pelo complexo de forma parcelada, com primeiro desembolso no final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto.

Segundo a estrutura divulgada, o TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log são, juntos, os coproprietários dos três galpões, na proporção de 50% cada, sendo que o TRXF11 será inicialmente o único cotista do fundo.

O Banco XP participa da estrutura por meio de uma cota sênior, parcela do investimento que funciona como financiamento e tem prioridade para receber os recursos gerados pela operação, segundo comunicado. Já o TRXF11 e o fundo imobiliário Matriz Log, da gestora Matriz, ficam com a cota subordinada.

A Matriz Investimentos & Participações é desenvolvedora responsável pelos três galpões e seguirá como responsável pela gestão operacional do complexo após a conclusão da operação.

Impacto no portfólio do TRXF11

A aquisição amplia a presença do TRXF11 no segmento logístico, que passa a representar aproximadamente 37% da ABL do fundo, que crescerá 19%, para cerca de 1,48 milhão de metros quadrados.

O fundo informou que a transação apresenta um “yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses“, indicador que representa o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para comprá-los e concluir seu desenvolvimento.

Até agora, a maior operação individual do TRXF11 foi a compra relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, na cidade de São Paulo, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões, em julho de 2024.

Calendário e próximos passos

Enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando aluguel, a estrutura prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado, protegendo parte do fluxo do investidor durante a obra.

O fundo aguarda a aprovação de projeto para o K300 e a assinatura do contrato de locação sob medida, e seguirá com desembolsos condicionados ao avanço das obras e marcos contratuais, conforme cronograma divulgado.

Com a operação, o TRXF11 reforça aposta no segmento logístico e amplia escala em uma das principais regiões de distribuição do país, mantendo contratos relevantes com grandes operadores como o Mercado Livre.