MFII11, fundo imobiliário, viu as cotas despencarem depois de reduzir dividendos e revisar projeções, entenda agora os números, as causas e o que pode mudar nos próximos anos

As cotas do MFII11 caíram de forma acentuada, em reação à redução do guidance de proventos e à revisão das estimativas de geração de caixa pela gestora.

Os cortes anunciados para os pagamentos trimestrais e as novas premissas para projetos controlados pelo fundo elevaram a incerteza entre investidores, provocando venda intensa no pregão.

Os detalhes das decisões e das projeções foram divulgados pela gestora, em relatório enviado aos investidores, e explicam as revisões recentes, conforme informação divulgada pela Mérito Investimentos.

O que motivou a revisão?

A gestora informou que a principal razão foi a adoção de premissas mais conservadoras para o Consórcio Cortel SP, do qual o MFII11 detém uma participação indireta de 35%.

O consórcio é responsável pela gestão, operação, revitalização e prestação de serviços funerários em cinco cemitérios da cidade de São Paulo, por um período de 25 anos, e vem enfrentando “entraves burocráticos” para obter a aprovação das obras junto à prefeitura.

Com isso, o cenário-base passou a considerar que o incremento das receitas com a taxa de manutenção de jazigos ocorrerá apenas a partir de 2028, adiando a geração de caixa esperada para 2026 e 2027.

Projeções financeiras e corte de dividendos

Em relatório, a gestora informou que os proventos referentes a julho, agosto e setembro serão de R$ 0,30 por cota em cada um dos meses, o que representa uma queda de 67% em relação aos R$ 0,91 distribuídos no trimestre anterior.

As projeções para geração líquida de caixa também foram reduzidas, com a estimativa para 2026 caindo de R$ 30,6 milhões para R$ 9,2 milhões, e a de 2027 passando de R$ 87,1 milhões para R$ 46,5 milhões.

Na prática, esses ajustes explicam a reação do mercado, e na segunda-feira (3) as cotas do MFII11 encerraram o pregão com queda superior a 41%.

Vendas dos empreendimentos e expectativa para os proventos

O relatório também aponta ritmo de vendas abaixo do esperado em alguns empreendimentos da carteira, entre eles o “Damha Fit II”, que registra comercialização mais lenta e parcelamentos em prazos mais longos, e o “Reserva da Ilha”, com estoque vendendo em velocidade menor que o projetado.

Apesar das revisões, a gestora afirmou que o lucro esperado dos empreendimentos permanece inalterado. O fundo possui atualmente R$ 974,5 milhões em estoque, considerando sua participação nos projetos, dos quais R$ 42,4 milhões correspondem a unidades prontas, que podem gerar entrada imediata de caixa após a venda.

A expectativa da casa é que, com a evolução das vendas dos empreendimentos e a normalização dos projetos, a distribuição de proventos volte a crescer gradualmente a partir de 2027, mas o mercado seguirá atento ao ritmo de vendas e à resolução dos entraves para o Consórcio Cortel SP.