Aquisição em Itapevi amplia foco logístico do GARE11, mantém contrato com o Carrefour até dezembro de 2029, e a gestora projeta ganhos e maior distribuição de proventos

O fundo imobiliário GARE11 concluiu a compra de um galpão logístico em Itapevi, no interior de São Paulo, em operação que reforça sua estratégia no segmento de logística.

O imóvel tem estrutura para armazenagem seca e refrigerada, posição junto à Rodovia Presidente Castelo Branco, e será usado como centro de abastecimento da rede do inquilino.

O ativo está 100% locado ao Grupo Carrefour, com contrato típico que vence em dezembro de 2029, e a gestora informou que a varejista já manifestou interesse em renovar, conforme informação divulgada pela Guardian Real Estate, gestora do GARE11.

Detalhes do imóvel e da operação

O negócio foi fechado por R$ 119,81 milhões. O galpão possui aproximadamente 34,3 mil m² de área construída, em um terreno de cerca de 405,8 mil m², localizado às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco.

A propriedade reúne áreas de armazenagem seca e refrigerada, o que a torna estratégica para o abastecimento das lojas, segundo a gestora. A presença de áreas refrigeradas amplia o potencial operacional do imóvel.

Forma de pagamento e estrutura financeira

A aquisição foi realizada por meio do veículo Guardian Prime Log FII, controlado pelo GARE11. O pagamento foi dividido em duas parcelas.

A primeira, de R$ 101,7 milhões, foi quitada na assinatura da escritura, e a segunda, de aproximadamente R$ 18 milhões, vence em julho de 2028, sendo corrigida pelo IPCA. A gestora informou que os recursos para o pagamento inicial já vinham sendo provisionados desde janeiro de 2026, o que torna o impacto sobre a estrutura de capital do fundo marginal.

Expectativa de retorno e impacto nos dividendos

A Guardian afirma que a aquisição foi motivada pela qualidade do imóvel e por sua localização estratégica, e que a valorização dos aluguéis logísticos na região, somada ao potencial de expansão das áreas refrigeradas e melhorias na propriedade, pode elevar o retorno do investimento ao longo dos próximos anos.

Segundo a gestora, a estrutura financeira da operação garante ao GARE11 uma rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos cinco primeiros anos, já descontados os custos de aquisição, e superior ao guidance vigente de distribuição de dividendos, sem considerar eventuais reajustes reais no aluguel, o que sustenta a expectativa de pagamentos maiores aos cotistas.

Rebalanceamento do portfólio e concentração de receita

A compra integra o processo de rebalanceamento da carteira do GARE11, que busca aumentar exposição ao segmento logístico e reduzir a participação de imóveis de renda urbana. Em junho, o fundo anunciou compromisso de venda de um portfólio de lojas alugadas ao Atacadão por aproximadamente R$ 804,36 milhões.

A gestora explicou que o objetivo é reduzir a concentração de receitas provenientes da varejista, que atualmente representa cerca de 37% da receita de aluguel do veículo. A aquisição do galpão eleva temporariamente essa exposição, mas a expectativa é que a venda das lojas restabeleça um nível mais equilibrado de concentração.

Entre os riscos estão a dependência temporária de um único locatário e a necessidade de execução das melhorias previstas para capturar a valorização esperada, enquanto fatores como renovação contratual e correção pelo IPCA do saldo remanescente influenciarão o desempenho futuro.